楼市应否撤辣？
根据差饷物业估价署公布8月份的私人住宅楼价指数，已三个月连续录得跌幅，今年首八个月更累计下跌约6.5%，若然与2021年9月的高位对比，已累跌超过7.5%。楼价调整开始明显，随之而来的问题是政府应否撤辣？这问题一直议论纷纭，但是否撤辣？如何撤辣？不但是政府的大难题，若然落实撤辣，更是市场的一大考验。
从回归之后，楼价按年最大调整就是1998年，同比跌幅达28.2%，往后从2000年至2003年，都录得按年10.4%至12.2%跌幅不等。而从2003年后，绝大部份年份都是录得正增长，只有2016年及2020年分别录得3.6%及0.5%跌幅。所以从跌幅上看，今年头八个月的累计跌幅是迅猛的。但回归25年以来，楼价跌小升多。而各种印花税，包括额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及新从价印花税 （DSD），短则已实施接近10年，而额外印花税更施行接近12年。楼价若然在撤辣后反弹，剧情发展固然恰似预期，但楼价刚进入调整期，如撤辣后，市场误判政府看淡后市，又或是市场因未完全通关及经济放缓下，未能支撑楼价止跌，对市场的反效果会比现时的加息经济影响更甚。
假设政府愿意接受市场挑战，落实减辣，那应该先撤去那一项辣招，笔者认为应先撤去额外印花税（SSD）。要了解为何应先撤SSD，我们可以先从另外两种印花税看撤辣后的受益者，再反看撤去SSD的真正受惠者及撤SSD的逼切性。撤去买家印花税（BSD），受惠者主要惠是非本地永久居民身份的购房者及以公司名义买房的人。而撤去15%从价印花税（DSD）受惠的是购置第二套房的投资者。两者，都有机会对楼价有鼓振作用，但真正受惠的却并不是买楼上车的人或家庭。反之，正如上文提出，若然楼价在撤辣后没有反弹，当然是吃力不讨好。假使楼价止跌回升，也会惹来上车者埋怨，因此依然是两面不讨好。
我们在看看额外印花税（SSD）的作用，原意是去遏制炒风，以免购房者短期内转售物业获利。但随著加息周期开始，要从房地产市场迅速获利，已不复再。反之，若然是过往三年内上车的家庭，未有对加息做好充分准备，又或是因这几年经济逆转，而无法承担增加的供楼成本，撤去SSD，是给他们一条出路。即使因此多了业主，因财务原因将物业套现转手，甚至降价求售，也是市场流转的一个正面信息。
2022年9月30日
