建议放宽规划地积比率的后续方案
最近注意到城规会有意放宽油麻地与旺角一带的地积比率，其中由登打士街至界限界之间一段的弥敦道两旁的商业用地地积比率会从现在的12倍放宽至15倍，同时也为地皮的规划高度限制松绑，放宽到140至160米不等。而除了通菜街与弥敦道外，旺角区内的住宅地积比率，也有望由7.5倍放宽至8.5倍，同时地块高度限制也会放宽至115米。此次放宽，某程度上与部分港岛区的商业地积比率看齐。
现时要厘定地皮的最高可发展建筑面积，要考虑规划大纲图的高度与地积比率限制，也同时要顾及地契上的最高楼面限制，并要考虑地契上有否美化环境及设计、规划及高度条款（landscape, design, disposition and height clause），更要参考《建筑物(规划)规例》第123F章内对不同类型地皮，相对应发展高度的地积比率及地盘覆盖率限制。再从三方管制中，以计算出最低的地积比率为地盘可发展最高楼面的基础。
虽然近年新的卖地章程，会将高度限制一环给予规划署去统一规范，但在早年批出的地契通常也会对高度有所规管。若油旺区业主要成功按规划署厘定的新地积比率重建，就要同时获得地政总署及屋宇署的批准，才可成事。即使地政总署对相关申请没有异议，业主也需要按地契上的面积上限与高限的调整，而作出相对应的地价补偿。
按2021/2022财季度计算，地政总署从补地价获得的收入约555亿，但是今年首三个月（即财年的最后季度）已录得205.53亿补地价收入，也是自2006年第三季度有记录以来新高，可见每年补地价收入对库房收益有一定贡献，这也解释了优化补地价制度上所遇到的阻力。其实不少欧美地区，发展与重建地皮，都是按发展建议的优劣来批出发展审批（Development Approval），而当中审批与否，也不涉及补价要求。正如前文提到香港补地价收入高昂，要在香港豁免补地价，应该是天荒夜谈。但政府可以考虑于九龙新地积比率放宽地区，引用现时的工改商或工改住的基准补地价方案，并同时豁免因调整地积比率，而产生超出地契高度限制上限的补价，来免却类似二次补价的情况。现时发展局扮演著协调地政、规划与屋宇署等部门的重要角色，但往往各部门有太多不同的内部指引，而难以达成共识，若然将规划署与地政署整合为一个综合部门，相信能为土地开发与市区重建步伐，有著提速作用。
2022年6月28日
