从全球楼价走势看香港楼价发展
按土地注册处统计，今年一、二月份的住宅买卖合约数目只有7187宗，比往年同期大幅减少超过三成。楼价自去年11月也开始回落，相信到今年三月底，去年私人住宅所录得的3%售价升幅将会全然抵消。
香港过往五年，整个社会超过一半时间都处于混乱与纷扰中，但私人住宅售价依然录得逾33%升幅，每年平均升幅达6.6%，计及过往五年约10%的累计通胀率，每年平均通胀率约2%，即过往五年平均楼价的实际升幅约为4.6%。
参照莱坊发布的第三季《全球楼价指数》，截至去年第三季度，全球56个国家和地区的楼价平均上涨9.4%。虽然有些地区的通胀率惊人，如房价升幅居首位的土耳其，在2021年底的楼价名义升幅为35.5%，但实际升幅只有15.9%，但也有些国家如南韩、新西兰及瑞典等，通胀率都是个位数，但楼价的实际升幅都有7.8%至23.9%不等。
当香港与其它国家及地区对照下，不难发现香港过去楼价的名义升幅或实际升幅远低于不少主要城市或国家，所以不难怪香港的楼价升幅仅排名第44。其实，国际货币基金组织（IMF）也曾在2020年指出全球房价在疫情阴霾下依然不断飙升。
那究竟什么因素才是全球楼价推手呢？或许我们可以参考今年一月初由《经济学人》杂志刊登的一篇文章 – How long can the global housing boom last? (译：全球住房热仍能维持多久？)文章中指出全球房价普遍上升的三个主因包括：第一，以美国为例，有稳定收入的小康家庭对购买房屋需求增加，加上不少购房者在低息环境下以定息做房贷，以至短时间息口变动对购房者影响轻微。
第二，在疫情推动下，遥距工作或居家办公的时间加长，人们更愿意花钱买更更大的房子或有更多户外空间的房屋。
第三，在疫情期间，不少地区的建屋量锐减，加上原材料价格与运输成本上升，导致房屋在供不应求下，升势更厉害。纵观以上各种因素，有否似曾相识，其实地球真是圆的，香港已发展的地方少，人口密度高，楼价长期名列世界前茅，因楼价基数高，升幅自然比其它地区少，但楼价逆市上升的原因与世界其它地区大同小异。
美国加息如箭在弦，俄乌战争引发欧洲地区地缘政治更复杂多变，但相信在长期宽松的货币政策下及因战争导致的能源价格暴涨，可预计即使加息也无法扭转进入滞胀的经济环境。因此从投资者角度出发，预料他们将会更倾向商品投资（commodity investment）、另类投资（alternative investment）及房地产投资（real estate investment）。
商品投资包括贵金属如黄金、石油、农产品等，另类投资包括高端腕表、古董、艺术品，甚或是虚拟货币或非同质化代币等，而房地产将集中于居住性房屋。笔者奉劝大家不要只著眼这第五波疫情，还会折腾大家多久，应多注意全球变化，审时度势来作更长远的投资决定。
2022年3月17日
