企管达人——抢饮头啖汤迎日本楼市升浪东日物业顾问

企管达人

企管达人本报记者

2018-06-22 04:20 HKT

阅讀更多

时评专栏

內容

日本物业在四年前，是无升值潜力及无租金回报代名词。东日日本物业顾问营运总监邝熙旻却看好「安倍经济学」下，日本物业将迎来久违升浪，于是大手投资日本物业，更创立公司为港人物色升值潜力最高的旺区二手细单位。四年间日本楼价租金汇价齐升，她与买楼客成功抢「头啖汤」，但她相信升势可维持十年，每年仍有超过一成回报率。记者摄影：郭增龙
邝熙旻早在○三年涉足物业投资，住宅、工商舖等项目均有参与，后来她认为本港工商舖价格有见顶迹象，风险增加，于是部署出售手头物业。同一时间，日本首相安倍晋三自一二年底上任后，日圆大幅贬值，并以推广旅游业，增加旅客人数为目标，令她看到投资机会，「经验告诉我，货币贬值是买入资产机会。」
缺乏物业买卖公司
　　在投资日本物业市场前，邝熙旻只曾到访日本两次，对当地既无认识，亦无合作伙伴下，她带着翻译，在当地寻找愿意向外国人批出贷款的银行，更尝试直接在当地洽购心仪物业，过程困难重重，却令她发现，在港经营日本物业顾问公司，或是另一门商机，「当时市面上只有两三间公司有做日本物业买卖，但只是『柴娃娃』地做，不如由我带一些物业来香港，打开当地市场。」
　　她续说，当年已有不少港人投资海外物业，惟主要集中在英、美、澳、加等地，她相信语言是令港人较少投资日本物业原因，「在英语国家遇上问题都可以用英文沟通，所以我们除了分享在日本买卖物业经历过的问题外，亦帮助客人解决语言障碍。」
　　专攻日本物业买卖的东日日本物业顾问在一四年初成立，邝熙旻指出，公司经营模式与传统海外物业代理不同，「我们不止是做买卖收佣金，更会向投资者介绍回报率高，升值潜力高的物业。」在成立头两年，邝熙旻专注东京黄金地段，包括银座、六本木及涩谷等地，「投资物业最重要是地段位置，就好似香港一样，到底是港岛，抑或是天水围有更好的升值潜力？」
　　邝熙旻物色的单位，以面积三百呎的二手细单位为主，她分析，本港买家大多为散客，细单位楼价约二百万港元左右，入场费较低。她亦指出，在货币贬值下，新楼建筑成本大增，拉高一手楼价，令一手单位升值潜力不及二手，她称，在这四年间，新宿、六本木及涩谷二手楼价升幅达六至七成。
二手楼价四年升六成
　　租金回报方面，邝熙旻形容升幅同样惊人，「日本过去都是屋主怕租客，租金只跌不升，但我觉得楼价升租金跌，是不合理情况。」她于是向顾客教路，续租时一律加租三成，再慢慢讨价还价，「根据香港经验，租金升幅会比楼价滞后两年左右，最近已有好几位客人成功加租一至两成，我相信租金升值潜力现在仍未完全释放出来。」
　　东日在短短四年半间，由专注东京物业，到现在放眼全日本，产品包括住宅、商舖、办公室、土地及全幢物业等。邝熙旻坦言，公司至今每年均有超过三成增长，憧憬二○二○年的东京奥运，加上市场预计大阪将会发展包括赌场在内的大型度假村带动下，到访日本游客数字将持续上升，支撑日本经济，她相信当地楼市升势至少还有十年。
助顾客经营民宿赢口碑
除了买楼收租，邝熙旻亦会为投资者配对当地管理公司，经营民宿，令顾客可选择不同物业用途。
　　邝熙旻表示，公司可为本港业主装修、布置单位，并将单位相片上载至不同的招租平台放租，他们亦在日本物色有信誉民宿管理公司，可为本港业主打理单位，「我们会帮手做监管及汇款，业主亦可以见到每月生意额数字。」她笑言，公司为客人监管民宿服务没有额外收费，只是当成售后服务，「希望他们可以继续找我们买楼。」
　　她续说，到访日本旅游人数持续上升，当地酒店房间供应紧张，造就民宿需求，以大阪民宿为例，同一单位房价两年间急升一倍，加上民宿属短租用途，弹性较大，「你想去日本旅行的话，就不租出去自住几日，令日本成为你第二个家。」
企管达人本报记者