甲厦租赁市场「两极化」发展 高力黄浩邦：跨区客聚焦西九 东九打保卫战
发布时间：10:50 2026-11-10 HKT
甲厦租赁市场呈现「两极化」发展，受惠跨境交通与全新地标效应，西九龙高铁站一带迅速崛起，频录跨区金融机构及大型保险集团大手租赁；另一边厢，供应充裕的东九龙甲厦，空置率持续徘徊20%，面对残酷市况，业主只好打保卫战，不惜推出各种「补贴装修开支」，推动租客「同区搬迁」。
高力香港商业物业服务主管黄浩邦指，过往九龙传统商业核心主要集中于尖沙咀，但随着新地旗下高铁西九龙站大型商业项目（IGC）逐步交付，市场焦点于九龙站及高铁站周边延伸。
龙头投行带头 保险机构落户
他续说，瑞士巨擘瑞银集团（UBS）落实承租IGC Tower全幢作为新总部，随着该行已落实迁入，提振跨国企业对西九龙地段的信心。现阶段以项目第1座（One IGC）租赁最活跃，保险业大规模扩充。
安盛（AXA）率先大手租约10万方呎楼面，宏利、富卫（FWD）、友邦（AIA）及多间中资保险机构陆续承租或洽租，承租面积介乎1万至3万方呎。大厦直驳高铁站，为往返内地客户提供极大便利。
超大相连平层 吸引机构搬迁
IGC亦吸引家族办公室、财富管理机构及航空业租户。IGC第1座与第2座（平安大厦）相连楼层面积达7万方呎以上，罕见「超大平层」极具规划弹性，吸引大型机构跨业务整合。
对比西九龙跨区吸客光环，东九龙甲厦呈现另一番景象，供应充裕，整体空置率徘徊逾20%。黄浩邦分析，多年前，东九有不少大型企业包括保险公司迁入，但今年最主要的承租动力，只有原本承租区内工厦、工贸大厦或旧式甲厦企业「同区升级」。
过去工厦与甲厦呎租差距甚大，但随着近5至6年商厦租金高位回调，两者租金差距大幅收窄。若计及免租期，企业几近相若或略增租金成本进驻全新甲厦。企业搬迁最大障碍不在月租，在于前期动辄数百万至上千万元装修开支。为打破僵局，东九龙业主提供灵活方案，为租客分担成本。
补贴方案分三种类型，真金白银补贴（Fit-out Subsidy），直接开支票补贴租客部分装修款项，减轻前期现金流压力；量身定制（Tailor-made），租客定下规格，业主出钱代工，完工直接「拎包入住」；保留并微调现成装修（Makeover），若上手租客装修质素良好且合用，业主出资协助新租客进行局部改动与翻新，避免推倒重来的昂贵开支。此类弹性策略，促使不少受制于预算企业下定决心，在原区实现办公环境全面升级。
东九龙及西九龙甲厦近年租赁情况
| 地区 | 策略 | 租客 |
| 东九龙 | 降价、业主补贴装修、主打工厦（旧甲厦）升级搬迁 | 原区工贸、中型企业 |
| 西九龙（高铁站IGC） | 高铁优质、大楼面、地标规格、吸「跨区整合」需求 | 顶级投行（UBS）、跨国保险（AXA等）、中资金融、家族办公室 |
东九业主「补贴装修」吸客
整体而言，甲厦租金在经历深度调整后，企业对办公空间长远规划日渐明朗。目前写字楼市况两极化，具备跨境优势、拥有全新超大楼面的地标项目，继续吸纳金融及大型机构；供应较多的非核心区，业主则持续透过灵活财务补贴与配套改装，以「性价比」挽留同区升级租客。
西九甲厦具备跨境优势，跨区吸纳金融及大型机构；东九龙甲厦则以「性价比」挽留升级租客。
