买楼自住无蚀底每三年转按赚回赠逾10万元落袋李声扬：按揭是一门薄利多销生意

更新时间：17:00 2025-07-06 HKT
发布时间：06:00 2025-07-06 HKT

笔者不经不觉供楼12年，无穿无烂。自住单位楼价近乎跌回2013年买入时，但中间省回了12年租金，肯定没有蚀底（当然认为将金钱全数买美股回报更高，则作别论）。

上星期本栏提过，计投资回报要计及租金（和股息）。在笔者自住楼的情况，除了省回租金外，还要计及按揭回赠。未买过楼的读者可能不熟悉，但简单来说，只要将按揭由A银行转到B银行，B银行往往提供回赠，例如是按揭额的1%，利诱客户。不过，每间银行都有「罚息期」，你总不能今天在A银行做按揭，下个月转去另一间。一般来说，「罚息期」是两三年，若在「罚息期」前转按，银行就会罚息，客户得不偿失。但在「罚息期」过后，则是海阔天空。笔者的情况是，早年往往是三年转按一次，回赠有1至2%，即使笔者物业只值三、四百万，加起来也有过十万港元落袋，并非细数。

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跟随大势银行不看好看淡

不过近几年有段日子，香港银行大削回赠，背后原因自然是商业决定。不少人就认为，是银行「看淡后市」。有些甚至阴谋论地认为，银行有内幕消息，知道楼市即将爆煲云云。笔者认为，其实银行也只是跟随大势。事实上银行并不需要「看好」或「看淡」楼价。

好了，近期楼价仍在低位，但银行已经开始提高按揭回赠。大型银行的回赠额，仍较早年为低，大约只有0.4至0.5%，中小型银行要抢客，较为进取，会去到0.6至0.8%。但近期有小银行已经提供1%的按揭回赠，门槛也只是300万或500万以上，绝对不苛刻。

本文不打算鼓励人买楼。肯定的是，未买楼的，不可能也不应该贪几万的回赠而上车（但其实也颇吸引）。但对于反正已经「洗湿个头」的，做转按有一定吸引力。

搞笑的是，笔者想问一下，那些之前认为银行减回赠是有内幕，看淡后市的，不知现在又怎样想。现在银行提高回赠，应该就是很看好后市啦？不过你永远不能说服阴谋论的人，他们会认为是银行想引人落火坑，十分搞笑（所以银行不惜自己「揽炒」）。

有趣的是，不少人不明白为何银行要提供回赠。他们指银行之前付定期息已4厘，但供楼利息低得多，银行还要做回赠，是做蚀本生意云云，说不能理解。

资金成本不止定存利息

好奇是好事，但银行当然不会做蚀本生意。首先，银行的资金成本，并非只是定期存款。银行资金，还会来自同业拆借，还有最重要的——一大堆低息的活期存款。所以银行实际的资金成本，不是定期利息。另外，银行生意当然看整局，一两年可能真的是定期息比按揭利率更高，但银行可能蚀头赚尾。

而最重要的是：按揭是一门薄利多销的生意。

银行在按揭上的「食水」，的确不深。按揭利率近乎是所有贷款中最低，低过私人贷款、股票融资，也远低于信用卡。为甚么？因为两点。首先，坏帐率低。第二，金额大。

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负资产增按揭坏帐率仍低

和很多人想像不同，即使楼价大跌，负资产个案不少，但银行按揭的坏帐率还是极低。即使断供，银行收回你的物业，拍卖后可以收回不少款项，银行要损手的例子，相当罕见（商舖则是另一回事，不要混为一谈）。事实上，汇丰（005），中银（2388）和恒生（011）的股价，早前都创了一年新高。甚么坏帐拖死银行？但留意，私人贷款和信用卡，均是无抵押，若阁下走数，银行损失甚大，所以息口一定要高。

第二点，是金额。一单按揭，至少都两三百万，上千万亦不罕见。而且按揭一早做廿年三十年。但阁下做私人贷款，可能只有高薪一族，才可以借到两三百万，而且只能借三四年顶尽。信用卡更不用讲，很少人有能力在同一间银行借过百万卡数，而且大多数人都是月月清，不会让银行赚到多少利润。

明白整个机制，就知道按揭对银行来说看似无肉食，但金额却大，年期也长，坏帐也低，正是薄利多销。

Patreon作者李声扬

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