太量微观——楼市哪三个情况下会大跌？
庄太量
2021-05-21 04:17 HKT
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香港楼市从一九九七年金融风暴爆发大跌后，自二○○三年以来，差不多十八年，整体处于上升，有时最多跌百分之十至十五。原因是香港在二○○三年后受各种利好因素，如美国金钱流入，低利率，大量内地游客和学生涌入，再加上政府辣招，实际上在托住市场。
那么甚么情况下楼市会有一次大跌？意指起码跌一成半左右。
第一个是比较重的资产增值税。现在我们用印花税，是一个进场税，转嫁给买家，令楼价继续上升。如加入离场税，如百分百资产增值税，就是无论你赚多少，都要给政府，会令这投资没有了任何投资价值，那楼市会立刻下跌很多。但这比较难做，第一个难处是怎么去定义这个时间。你不能回头说你十年前买的楼，现在卖也要给资产增值税。第二个就是政府高官很多有资产，作为一个资产拥有者，他们未必想去做一个政策令到自己身家财富大幅减少。
第二个是大湾区受欢迎程度。在经历疫情这么严重的全球性经济灾难后，香港楼市都没跌。但如果大湾区发展到很适合港人住，教育制度，医疗等发展到和香港一样，那么如有一、二百万人去大湾区住，那楼市需求会立刻减少，香港现在已进入人口减少年代，如再加上一大批人因大湾区的发展而搬过去，就会令香港楼市出现一个大跌幅。
第三个就是撤销辣招，香港楼市为甚么难跌？是因为交易成本太贵。你持有一层楼，或持有好几层楼，你很难先放一两层出来，因再买回又要给一成半。市民不可能放掉层楼，等它跌一跌再捞底。所以如果放宽辣招，楼市先出现下跌，因有些持观望态度的人，看得比较淡的，或会先离场。
庄太量
那么甚么情况下楼市会有一次大跌？意指起码跌一成半左右。
第一个是比较重的资产增值税。现在我们用印花税，是一个进场税，转嫁给买家，令楼价继续上升。如加入离场税，如百分百资产增值税，就是无论你赚多少，都要给政府，会令这投资没有了任何投资价值，那楼市会立刻下跌很多。但这比较难做，第一个难处是怎么去定义这个时间。你不能回头说你十年前买的楼，现在卖也要给资产增值税。第二个就是政府高官很多有资产，作为一个资产拥有者，他们未必想去做一个政策令到自己身家财富大幅减少。
第二个是大湾区受欢迎程度。在经历疫情这么严重的全球性经济灾难后，香港楼市都没跌。但如果大湾区发展到很适合港人住，教育制度，医疗等发展到和香港一样，那么如有一、二百万人去大湾区住，那楼市需求会立刻减少，香港现在已进入人口减少年代，如再加上一大批人因大湾区的发展而搬过去，就会令香港楼市出现一个大跌幅。
第三个就是撤销辣招，香港楼市为甚么难跌？是因为交易成本太贵。你持有一层楼，或持有好几层楼，你很难先放一两层出来，因再买回又要给一成半。市民不可能放掉层楼，等它跌一跌再捞底。所以如果放宽辣招，楼市先出现下跌，因有些持观望态度的人，看得比较淡的，或会先离场。
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