公私互补 市区重建展新路
今年上半年土地审裁处只接获3宗强拍申请，对比往年13宗申请个案，同比大幅下跌约77%。强拍申请减少，除了因为政府招标土地价格在这年半间大幅下滑，加上利息成本急遽攀升，导致强拍收地成本效益不及直接购入政府土地。另一方面，在楼价调整期及楼市销售放缓的情况下，有正向经济价值的强拍项目也逐渐减少。
现届特首在首份施政报告时已提出研究降低强拍门槛，将50年至70年的旧楼收购门槛由现时最低收购8成业权起步，降至7成。楼龄70年以上甚至可以降至6成。因要平衡小众业权的利益及市区重建发展步伐，直至今年7月初为止，依然未有定案，预料最快2024年才有望落实。
在新的强拍修订建议中，当中也涉及修订以往毗邻地段若非有共用楼梯，收购份数不能按两个或多个毗邻地段的平均份数来计算强拍达标门槛。若然成功修订后，以往因部份业权无法统一，而出现如大角嘴海名阁，单幢旧楼被重建项目包围或如九龙城般出现插针式牙签楼重建的机会将大幅减少。
从被收购老旧物业的业权人角度来看，甚么才算是合理呢？是超市价的赔偿金额、原区重置安排还是原封不动的保留老区情怀？在市区重建的过程中，市区重建推动者与原业权人之间，很难有两全其美的方案，特别是原业权人在非物质性层面的诉求。若从市区重建的宏观角度出发，规划优化、增加社区负载力、降低房屋老龄化所衍生的社区危机、改善社区设施及改善原身社区与新区连接基建设施的更替等等都应该是首要考量。反之，对受影响的业权人提供合理的物质赔偿，包括以现金方式或居所重置方式等赔偿应为市区重建推动者首要追求的平衡点。
自2013/14年度迄今，市建局首次再录亏损，当中虽主要涉及物业重估后的帐面损失，但实际营运亏损也有5亿。财政亏损敲起的警号不单是市建局将来如何继续在逆市有效营运，而是当拥有土地收回特权的市建局也在市区重建上碰灰，政府又应如何推动私人发展商继续参与市区重建？是否真的降低强拍门槛就能水到渠成？
低息环境维持十数年，息口攀升或于现水平盘旋的周期可能以年计算，若市建局依然使用以往先收旧楼，后卖地予发展商的方式营运，财政风险只会越来越大。最理想是市建局退身为市区重建协调者及资产管理者角色，动用自身优势，推动规划进程，包括动议修订地区地积比率、地盘地积比率互换等，以协助发展商在旧区中向前走。若然市建局能于重建区设定时协调好规划，然后立刻以招标形式引入发展商，运用发展商资金进行收购重建，并从中收取协调及资管费用。不但能为市建局及政府财政风险降温，也能善用市场资源继续推动市区重建。
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚
2023年7月21日
