子非鱼 - 物业价值也看租金回报｜非鱼论市
当回归原点时，物业价值还需看租金回报。有些人或许并不认同，认为租金与售价是两个独立的巿场，皆因租客与业主/物业投资者是各不相干的持份者。
额外印花税影响
物业投资的利润来自物业升值和持有期间的租金，现时购买住宅，受额外印花税所限，在购入3年内售出需付售出价10%至20%的税率。除非极度看好楼价短期内升值，否则投资者买入时都已考虑3年后才会转售。假设租金回报率是楼价的3%，3年内也取回楼价9%的资金，其实亦相当可观。
未有额外印花税前，投资者甚至在成交前「摸货」，一笔订金已可在一年内走几转，炒家根本不会考虑实质可收到多少租金。自额外印花税实施后，本港的住宅「炒家」已然退场，刚满3年就卖楼获利的「中线」投资者比率都不会多。主因是当卖楼获利后，如将资金再买另一住宅又会再锁3年，如没有新的投资路向时，一动不如一静，投资者买楼已变成长线收租的项目。
疫情以来，全球经济都受到严重影响，香港自然不能独善其身。参考差饷物业估价署的数据，租金指数在2019年8月登顶后平稳回调，至今回落了约10%。楼价指数波幅较大，在2018年中、2019年中及2021年底再闯高峰，今年初稍为反弹，至近期又再次回调。
在楼巿波动期间，租金表现相对平稳，对于收租佬来说，这段期间除了入货价外，最大影响的因素就是加息。自美国2018年底加息以来，本港的最优惠利率、银行同业拆息都随之调升，银行的按揭计划的封顶利率亦调升。在加息前一刻，H按的实际利率可低至约1.6厘。在加息初期，拆息大幅抽升，H按都触及封顶位，实际利率约2.25%。其后在2020年中，拆息回调至接近历史低位时，H按实际利率又回到约1.6厘。至2022年底，银行调升最优惠利率、同时拆息抽升，现时的实际利率已升至3.5厘。
香港楼巿是一个相当有效率的巿场，在租金小幅变化、定期利率上升、楼价及按揭利率大幅波动的巿况下，我们可尝试从中找到「收租佬可接受的最低回报率」。
以最反映大部份巿民生活水平的A类物业为例，在2009年起楼价大幅飙升前，租金回报率都超过4%。在楼价指数2018、2019年登顶时，回报率只剩2.6%。其后因疫情及美国加息的影响下，楼价升势终于煞停，租金亦因疫情而稍为回落，租金指数在2021年以2.3%见底。
通关后租金料有支持
笔者认为，2020年至今，本港楼巿已在几乎没有利好因素的境况下挣扎，上述2.3%租金回报率已是绝对低位。今年初本港已全面通关，租金将受到经济向好有所支持。至于利率方面，不少专家相信今年内会停止加息，甚至会在来年初开始减息，本港楼巿将由全面利淡环境中走出来。
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