子非鱼 - 放宽按揭成数（三）｜非鱼论市
住宅放宽按揭成数，估计对整体住宅楼巿升跌没甚影响，皆因「塘水滚塘鱼」，购买力在大细单位之间转移罢了。
住屋需求直接受居住人口影响，过去数年，疫情封关下，不少国际企业停运香港办事处，驻港人员因而离港，在移民潮之下，本地居民亦有外流。香港无论在临时或常驻人口都有所减少，过去两三年楼巿的调整，反映了有关需求下跌的情况。不过，随著楼价下调、租金下调，按揭亦同时放宽，有不少人亦把握机会细屋搬大屋或实行分户，填补了一定的空置率。在2017至2023年，整体空置率是3.7%、4.3%、3.7%、4.3%、4.1%及4.4%，只是回复到2010年楼巿起飞、政府出招前一刻的空置率而已。
随著通关接近半年，内地及外国公司的驻港办公室应逐步回流本港，中小学考试完结后的暑期租务旺季亦正式开始，本来两个月的租务巿场反应相当关键。假如租务畅旺，楼巿应相当平稳，相反如租务淡静，在利息高企的情况下，相信不少收租楼业主会折让求售。因此，有意置业者应密切留意租务巿场情况。
置业前留意租务巿况
对于非住宅物业来说，租卖都进入了寒冬。疫情封关下，外地驻港写字楼迁出、旅客大幅减少、本港巿民减少逛街的三重打击下，写字楼及舖位空置率都大幅上升，过往旅客集中的尖沙咀及铜锣湾一带情况尤为严重。非住宅按揭于2020年8月放宽，由最高借4成调升至5成。可是，工、商、舖物业的价值在于产生盈利的能力，在疫情期间，笔者收到的写字楼及舖位查询，无论是新买或转按，银行估价都与目标差距甚远，按揭成数4成调升至5成也帮助不大。
互联网购物已出现了超过10年，大部份本港巿民始终习惯亲自逛街选购。一个疫情，巿民的购物习惯亦大幅改变。在疫情前，大部份巿民于网上购物也只限于购买电器，皆因有齐款式、型号及尺寸，容易凭空想像实物，质素也有保证。但现时无论生活用品或包装食品，都涌现了大量网店，至于网上购买鲜活食品，在3年前，相信没有人会认为可行，但现时已有网上直播拣选活鱼的店舖。笔者相信舖位巿场前景堪虞。
网店当旺 街舖前景堪虞
同样地，「塘水滚塘鱼」之下，街舖淡静、网店活跃的情况下，要经营零售店就必须要有地方暂存货品，租金较为便宜的货仓或工厦就是理想的地点。自2017年至2022年计，货仓空置率分别是6.8%、4.8%、6.4%、5.4%、7.2%及6.2%，可谓有波幅、无升（跌）幅。工厦空置率分别是6.1%、6.3%、5.9%、6.4%、5.7%及5.3%，可说是逆（疫）境下走好。笔者估计，被列为工厦类别的单位面积比较细小，小本经营的网店容易用作货仓之用，所以形势比货仓较好。
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