子非鱼 - 调升最优惠利率｜非鱼论市
美国议息后加息0.25厘，自去年3月的加息周期起计，加息10次合共5厘。本港大型银行亦随之将最优惠利率调升0.125厘，期间本港多次没有跟足甚至没有跟随，本港只合共加息0.75厘。
香港银行体系结余由自去年加息前的约3400亿元，减至昨天的445亿元。假如这次真的是今个周期最后一次加息，对于港元及港息稳定性是一个有利信号。香港一直捍卫联系汇率，如不紧贴美国加息，最大的手段就是透过将银行体系结余承接港元沽盘。现时银行体系结余大减至加息前的13%，如美国继续加息，香港已没多大空间承接沽盘，只能被动地跟足。
回顾去年3月加息前一刻，本港普遍的H按计划是H+1.3及以细P-2.5封顶，当时细P以5厘计算，即封顶利率是2.5%，该计划如放到今天即封顶利率是3.25%。
现时普遍的H按计划是H+1.3及以细P-2.25封顶，即封顶利率是3.5%，实际利息开支比去年同期多1%。
加息至今，除了息率变化，影响借款人的每月供款及利率开支外，还影响了供款压力测试。还好在去年9月，压测由加3厘调整为加2厘，以现时的封顶利率3.5%计，压测即是以5.5%计，刚好与去年加息前，压测以2.5%加3%即5.5%平手。换句话说，打工仔的借款能力刚好还原至加息前。
自疫情以来，楼价曾经在2021年7至9月稍为冲破2019年5月的高位，其后迎来一波急速跌势，去年2022年12月曾跌至高位的84%。今年年头楼价有反弹迹象，现已回复至最高位的89%，回复至2018及2019年初水平。在最高位时以9成按揭入巿的买家，亦几乎收复了负资产的失地。
投资物业宜考虑内部价值
有些人喜欢以升值能力考虑投资物业，笔者较倾向考虑内部价值。假如遇著楼巿不顺心未能放售，把单位出租才是长期作战的对策。
2023年3月的租金指数是176.3，由于租金有季节性影响，如与对上两个楼巿高位2019年及2021年比较，2019年3月的租金指数是192.9、2021年3月的租金指数是175.2。就租金与楼价指数比较，2021年的楼价升幅并没有租金在背后支持，其后的滑落就显得合理。反观，现的楼价指数比2021年高位下跌约11%，而租金指数接近，现时的楼巿相对就较为健康。
对于要借取按揭的买家而言，租金也起码要够支付利息，更理想的是能够支付每月供款。现时实际按揭息率比2021年高1%，楼价比2021年高位低10%。笔者估计，按揭息率大致要回落0.5%，即大约3%左右才会吸引投资者重新进场，期望来年初会迎来减息的好消息。
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