政策「贴市而行」 助楼市复元
笔者经常接受传媒访问，话题大多围绕香港房地产市场，除土地房屋政策，记者们大多希望了解推盘策略及定价参考，虽则楼市瞬息万变，笔者一般以贴市推盘为销售方针。同一道理，不少市场人士也认为政府在制定楼市政策时应「贴市而行」，但俗语有谓 ──「计划赶不上变化」，若某些已实施的政策，不再配合市场的最新发展，又或引致市场出现一些预期以外的状况时，政府应果断迅速去作出调节，实时解决问题。笔者在本文尝试回顾过去一些楼市政策，并解读住宅市场相应产生的现象。
按揭保险计划于1999年推出后，有效地协助银行管理贷款风险，令其可提供7成以上的按揭。于2008年12月前某时段，贷款成数可达95%，贷款额最高上限为2000万元，当时置业人士相对容易获按揭证券有限公司及银行批出高成数贷款。
一手市场成为主导
随着金融风险上升，金融管理局逐步收紧按揭批核条件，包括：降低借贷成数上限及加入压力测试。至2011年中，600万以上的住宅不再获得按保计划下之高成数按揭；2013年2月计划再度收紧，9成按揭只适用于400万或以下之住宅物业，400万至600万元只可承造8成至9成。
纳米楼成行成市
在此政策下，首次置业人士若没有充足的首期，于一手或二手市场难以购买600万以上之物业，发展商为吸纳这批客源，在无计可施下提供银行以外的二按，以减低他们的首付压力，协助其置业。一般市民以为发展商从二手市场抢了不少买家，实际是这批潜在买家，在没有发展商二按的协助下，根本没能力置业。二手住宅市场在这严苛的按揭政策下，亦难以有所突破。
土地短缺问题持续，在僧多粥少的情况下，发展商无奈地高价抢地，成本因而上涨，可惜买家购买力有限，再加上在未有「林郑Plan」及「波叔Plan」前，买家贷款困难重重，发展商只能扭尽六壬将单位面积缩小，令单位售价达致买家可负担的范围。在这恶性循环下，单位愈造愈细，以致纳米楼成行成市。随着政府放宽按揭限制，买家可购买面积大一些的单位，超细面积住宅单位不再是主流产品。
建筑期付款计划比例飙升
2019年推出的「林郑Plan」及2022年「波叔Plan」皆为及时雨，协助不少首次置业人士于二手市场寻觅居所，赢得不少掌声。尤其是「波叔Plan」，那段时间适逢不少中产人士卖楼移民，弥补了市场突如其来的出售潮冲击，平衡了供求。可惜计划适用范围只是「现楼」，故首置市民在一手「楼花」市场寻觅居所时，只可选择建筑期付款计划，即在购买时先付少量订金，在物业完成建造后获得银行贷款才完成交易，于这按揭政策下，选择建筑期付款计划买家的比例大幅度飙升，对不同持份者均带来风险。
由于买家未能立即「上会」，若因市场变化或入息转变等因素影响其成交时的按揭批核，可能导致成交不能完成，「挞订」收场，首期付诸流水。作为卖方的发展商，亦可能因此影响其现金流，增加其发展压力，一些财力不足的发展商，项目有机会因此「烂尾」。
银行方面，不能在买家购买时提供按揭，只能坐着等物业建造完成时才可作出按揭申请批核，哪怕他们有「水晶球」，也难以对买家作出任何承诺，增加业务难度。
笔者认同大部分现有政策可达致政府预期的效果，惟政策同时亦会带来其他问题，只有「贴市而行」作出适时调节，才可令市场健康发展。
2023年4月3日
