优化按保计划 制造三赢局面
近日与不少银行业界人士谈楼宇按揭，大家都对按揭保险计划予以肯定，尤其是于2019年底，时任特首林郑月娥在其《施政报告》中提出放宽住宅楼宇按揭上限（俗称「林郑Plan」），首次置业的香港永久居民，倘购入单位自用，若楼价为800万或以下，可申请承造90%按揭；逾800万至900万则由90%逐渐递减至80%；逾900万至1000万则可承造80%的贷款。
2022年初，财政司司长陈茂波在财政预算案中再度放宽此计划（后称「波叔Plan」），1000万或以下的住宅楼宇可承做90%按揭；逾1000至1125万由90%逐渐递减至80%；逾1125至1200万一律为80%，此后至1920万则由80%渐进减至50%。
未有这两个按保计划之前，不少上车人士因为当时相对严苛的按揭政策，以及发展商在销售一手住宅单位时，会向买家提供银行以外的额外按揭下，不少买家倾向购买一手住宅。笔者相信，基于这个原因，政府推出这两个按保计划旨在针对二手住宅市场，并规定计划只适用于「现楼」住宅，「楼花」一概不适用。
现行按保只适用于现楼
笔者明白政府的用意，是希望新政策可惠及有即时自住需要的首置人士，所以没将它们涵盖至一手「楼花」住宅买卖，但实际上于执行时，却产生另外一些问题。
不少首次置业人士，由于情倾一手住宅物业，为了能够利用按保计划购买「楼花」物业，他们会选择采用建筑期付款计划，即在购买时先付小部分首期，待物业建造完成变「现楼」时，才利用获批的银行贷款完成物业买卖。这个情况在近年的一手住宅物业预售中非常普遍，以建筑期计划付款的比例，往往超过一半以上，有些更占总成交量的8至9成。
楼花建筑期付款比例攀升
笔者认为，市场出现这种情况并不理想，对于买家而言，建筑期付款计划的价钱一般会较即供计划为高，直接增加了首次置业人士的负担。
此外，他们亦须承受一些按揭风险，因为建筑期付款计划的成交期一般以年计，假若他们自身的供款能力、楼价或相关政策在购买后期承造按揭时有变，可能会影响他们的贷款额度甚至整个批核，从而窒碍其单位之买卖成交。
对发展商来说，他们之所以申请预售「楼花」，是希望透过预售，早一些收取买家款项，以减低整个发展的财政压力。政府容许发展商预售楼花，也是希望减低地产发展项目「烂尾」之风险。事实上，现行预售楼花机制的操作是非常严谨，发展商在预售中收取的款项须由专人监管，并必须先用于发展所需，以确保不同发展于珍贵的土地资源上可顺利完成。倘大部分买家因应按保之要求，只能选择建筑期付款，预售的意义便荡然无存了。
冀按保计划可延至「楼花」
至于在银行方面，他们也面对两个主要问题，第一是在预售楼花时，他们一般会为准买家提供按揭的意见，包括一些预先批核服务，可惜建筑期付款计划之成交期与购买日期相距甚远，他们难以在购买当日，预先批核一些在一年或两年后才承造之按揭，增加了他们工作的难度及变数。此外，因贷款实际支出时期被大幅度推后，令银行预估的自身资金流增添了不少风险及压力。
综合不同人士的意见，笔者认为政府可再度优化现行之按揭保险计划，容许首次置业人士利用按保计划购买一手「楼花」住宅物业，令首次置业市民、发展商及银行业界可达至三赢的局面。
2023年3月20日
