郑伟舜 - 内房政策方向｜环球楼市观望

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郑伟舜

2023-04-03 00:00 HKT

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产经专栏

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2023年一季度，中央对房地产表态整体延续积极，多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求，相比去年第四季度，高层表态中经常提及防风险这一词。

根据克而瑞统计，今年第一季地方65个省市83次松绑房地产政策，虽然政策出台频次相较去年四季度略有下降，但力度不减。房贷利率下限动态调整机制、下调购房首付比例等多方位支持居民按揭，但受到提前还贷潮等影响前2月住户中长贷数据仍显疲弱。金融层面多措并举支持优质房企改善资产负债表，金融机构为优质房企及白名单房企融资开闸，但事实上内房行业融资仍未有全面回暖。

预计第二季度，中央政策仍然以稳为主，延续「托而不举」的政策基调，继续支撑房地产市场，引导市场稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。地方将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，一线及强二线城市局部放松远郊区域限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、优化普通住宅的认定标准等均是可选项，弱二线及三四线全面放开限购限售，加大财税激励力度和精准度。房企尤其是头部优质企业融资环境将明显改善，而对于出险房企仍需去杠杆、降负债。

本年第一季度，中央对房地产表态整体延续积极，其核心目的还是要改善市场预期、修复行业信心，引导行业尽快重回平稳健康发展轨道。第一，多次重申房地产支柱产业地位，强调「稳支柱」。国家领导人多次提到房地产对经济、财税收入、居民财富等具有重大影响，即房地产是国民经济支柱产业。但需要强调的是，现阶段决策层对于房地产的核心诉求是稳，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地产拉动短期经济。

第二，支持刚性和改善性住房需求。开年时住建部部长就明确表示「大力支持首套房，合理支持二套、政策向置换和多子女倾斜，原则上不支持三套」，为地方因城施策、扩大有效住房需求提供了重要遵循。
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