人口变化观住宅楼市前景
去年政府宣布，本港在2021至2022年期间，统计得14万劳动人口的流化，对本地生产力及劳动市场造成打击。有见及此，于《2022 施政报告》中出台多项「抢人才、抢企业」措施。人口对住宅市场代表需求，本篇聚焦各项人口政策，探讨这些政策如何影响未来楼市发展。
「抢人才」措施方面，针对人才入境，共修订了5项入境措施及 1 项住宅税务措施。入境措施方面，最为触目为取消「优秀人才入境计划」的配额、延长「非本地毕业生 / 回港就业」的逗留期限至两年、取消「科技人才入境计划」下科技公司需要增聘本地雇员的要求等；而在税务上，针对居留满 7 年取得「香港永久性居民」资格的新移民人士，能获退还购买物业后的置业印花税，并于去年 10月生效。
观乎移民服务公司收集的数据，由 2008年至2022 年透过各项人才窗口入境的新移民，中国大陆比例占其中88%，在疫情肆虐的2020年前，香港的内地移民入境人数达至高峰，分别在2018年录得67632人及2019年录得67327人。随着疫情防控政策，中港封关，2020及2021内地人口入境人数亦比高峰 2018 年下跌54%及52%。
踏入 2023 年，中港两地逐步放寛疫情防控，连及放寛的各项人才计划及税项退还措施，预计及后的人才输入量，有望回归并超越疫情前高峰水平，特别在激活「科技人才入境计划」及「优秀人才入境计划」，有利吸引到具质素的人才来港落户。
按照预测的入境人口量，政府预计三年时间，能弥补过往两年流失的劳动人口，相应地，人口流入将逐步反映对住宅方面的需求。中港融合，大势所趋，回顾历史，可区分作两阶段，由 2003 年推动「资本投资入境」、「内地人才入境计划」以及中港两地从订CEPA为起为首阶段，至2008年以「十大基建」作主导进入第二阶段，直至目前，据坊间代理楼价指数统计，二十年间，香港整体住宅楼价升幅达到3.15倍。
历史彷如周期重演，随着政府推台的一系列「抢人才、抢企业」措施，配合国家的发展策略大纲，相辅而行的「北部都会区」及「明日大屿」的发展状况，将成为香港经济未来十年，长促稳定的主要驱动力，住宅市道的需求仍需时间累积，预计短期内仍有波动，随著新入境人口流入，租务市场会先获激活，驱动楼价回暖，及后家庭及工作稳守的新移民，具置业需求，开展第三阶段的楼市上行空间。
2023年2月8日
