土地推售策略思考
周若瑜
2023-03-13 15:11 HKT
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政府日前公布新一年度《财政预算案》，公布新的卖地表，除却6幅滚存住宅用地，新增了6幅住宅用地，商业及工业用地各3幅，共12幅新增用地。当中焦点要数，金钟廊重建项目的商业用地，可建楼面面积接近107万方呎，市场估价超过200亿港元。然而，最终土地价值能否按市场预期实现，仍需视乎政府的土地推售策略。
未来5年供应达669万呎
《预算案》公布后不久，去年卖地表中的商业地王，位于旺角洗衣街与亚皆老街交界的商业地皮，录得招标结果。这块去年估价曾高达逾220亿的核心区域地王，最终由新鸿基地产（00016）以低于市场估值下限16%的47.29亿投得，消息一度令市场哗言，并就政府的土地推售策略，存有质疑。
纵使财政司司长陈茂波，曾在年初公开声称，香港并没有「高地价政策」，政府推地的策略「随行就市」，不会低价出售土地。然而亦有争议声指，核心地区的地王，难能可得，即使政府有责任需要稳定各类型物业的未来供应，然而审视九龙商业用地的供应，2023年度甲级写字楼供应量约为165万方呎，至2025年供应量高峰期达310万方呎，未来5年供应量更达669万方呎。
反之，2022年，整体写字楼净吸纳量逾35万方呎，预计今年升至40万方呎，未来5年净吸纳量可望随经济改善继续增长，唯市场仍需要长时间消化新增供应。由此可见，市场对于大型商业用地的需求急切性，亦从成交金额便已反映。如果政府需要就新增供应平衡发展，短期内可以考量推出中小型地皮，因时制宜。在土地收益方面，政府亦可考虑透过推出更多工业或中小型住宅用地土地，及加快换地申请，巩固土地收益来源。
巩固土地收益来源
在推售的时间点上，需要考量市场气氛，宏观经济环境，亦可以灵活运用投标或者拍卖方式，以维护政府及公众的最大利益，释除各界疑惑。
2023年3月13日
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