子非鱼 - 买楼回赠需扣减贷款额（上）｜非鱼论市
子非鱼
2022-12-23 00:00 HKT
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香港人购物都习惯讲价或争取折扣，买楼动辄数百万元，亦会想争取多少折扣。一手物业发展商为了促销，自然亦因应巿场，提供林林总总的优惠。可是，当银行得悉买家获得各种优惠或回赠时，都要采取相应的方法扣减按揭贷款额。近日有一个元朗大型新盘，当年推售时提供了不少特别优惠，银行在计算「回赠扣贷款额」后，批出的按揭金额比买家当初预算大幅减少，因而大失预算，需另行「扑水」。
发展商宁推优惠吸客拒减价
一般来说，发展商都倾向楼宇的「合约价」不变，于是向买家提供各种各样的回赠，例如现金、家私电器礼券或管理费津贴等，以维持土地注册处纪录上的卖出价不变。不过，为免买家收取回赠后终止交易，该些回赠通常在成交后发放。这些优惠用作吸客之余，亦可避免减价消息影响发展商声誉。毕竟，如某发展商习惯「愈卖愈平」，准买家就难免观望，愈观望就愈滞销，从而需提供更多优惠促销的恶性循环。在十多年前，上述提及的回赠相当可观，有时总额高达楼价一至两成。
购买400万物业申请九成按揭，需付40万元首期。如发展商提供楼价一成的回赠，即40万元，如不考虑回赠到手的数期，那买家等于可零成本上车，实行「空手入白刃」。如把数期考虑在内，即是找尾数时总共支付了40万元首期，事后才取得现金回赠，勉强算是付了一成首期上车。但进一步想，假如买家在成交一刻向家人借取40万元过渡，当取到发展商回赠时才还给家人，亦几乎做到零成本上车的效果。让一个没有储蓄习惯的人勉强上车，对于楼巿或物业按揭巿场来看都并不健康。
「光猪价」计按揭成数最直接
有见及此，金管局指示银行严格执行回赠扣贷款额的制度，当银行得悉买家从任何渠道获得回赠，包括发展商、地产代理、银行或按揭中介等，都需要以特定方式扣减贷款额，以避免上述零成本上车的情况。当银行普遍执行后，许多发展商都改变策略，直接把折扣反映在楼价上，即开售时设立一个定价，当客户符合特定条件就可以获得楼价折扣。计算所有折扣后得出的楼价将正式订为买卖合约上的售价（俗称「光猪价」）。
光猪价是一个相当透明和容易理解的数字，银行会直接以光猪价计算按揭成数，税局亦会以光猪价计算印花税。买家除了较容易了解该物业最高按揭成数外，亦因为楼价减少而少付一点印花税。
（下周再续）
https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
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发展商宁推优惠吸客拒减价
一般来说，发展商都倾向楼宇的「合约价」不变，于是向买家提供各种各样的回赠，例如现金、家私电器礼券或管理费津贴等，以维持土地注册处纪录上的卖出价不变。不过，为免买家收取回赠后终止交易，该些回赠通常在成交后发放。这些优惠用作吸客之余，亦可避免减价消息影响发展商声誉。毕竟，如某发展商习惯「愈卖愈平」，准买家就难免观望，愈观望就愈滞销，从而需提供更多优惠促销的恶性循环。在十多年前，上述提及的回赠相当可观，有时总额高达楼价一至两成。
购买400万物业申请九成按揭，需付40万元首期。如发展商提供楼价一成的回赠，即40万元，如不考虑回赠到手的数期，那买家等于可零成本上车，实行「空手入白刃」。如把数期考虑在内，即是找尾数时总共支付了40万元首期，事后才取得现金回赠，勉强算是付了一成首期上车。但进一步想，假如买家在成交一刻向家人借取40万元过渡，当取到发展商回赠时才还给家人，亦几乎做到零成本上车的效果。让一个没有储蓄习惯的人勉强上车，对于楼巿或物业按揭巿场来看都并不健康。
「光猪价」计按揭成数最直接
有见及此，金管局指示银行严格执行回赠扣贷款额的制度，当银行得悉买家从任何渠道获得回赠，包括发展商、地产代理、银行或按揭中介等，都需要以特定方式扣减贷款额，以避免上述零成本上车的情况。当银行普遍执行后，许多发展商都改变策略，直接把折扣反映在楼价上，即开售时设立一个定价，当客户符合特定条件就可以获得楼价折扣。计算所有折扣后得出的楼价将正式订为买卖合约上的售价（俗称「光猪价」）。
光猪价是一个相当透明和容易理解的数字，银行会直接以光猪价计算按揭成数，税局亦会以光猪价计算印花税。买家除了较容易了解该物业最高按揭成数外，亦因为楼价减少而少付一点印花税。
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