政府有责任化解市民不安
在一个饭局中，笔者发表对楼市的看法，分享近期香港楼市的其实是有点失常，正失控地下跌！在座有位高人更正了我一个字眼，他认为不是失控而是失效，是基制失效，我觉得修改得很好，我是同意的，现在市场的反应不是楼市基础因素的效应，十分情绪化，虽然加息的压力削弱了购买力，但悲情之下的负面效果愈来愈大，一些行业长期受打击，在经济及心理状态都到了临界点！移民潮当然是会有人力资源和资金的流出，走的人会容易唱淡或者负面，本来楼市的四大基础包括多资金、低借贷、少供应和高财富效应是没有改变的，本来这些是会产生合理的市场互动，有合理互动之后就会磨合成能够反映出真正楼价价值，始终楼市成交其实是「买家实力和业主实力的博弈」。
当然，整体来说我们多了很多不明朗因素，市民亦对新常态不理解，于是很多人有钱都不去投资，情愿放在银行收息，但是没钱的人亦因悲情浓烈而不敢入市，财富并无结构性转移。
减价得最多的可能不是移民盘，因为他们始终都是有计划预算去卖楼，减得最多的可能是业主换楼客，因为他们贵买贵卖、平买平卖，只要他们换楼的对象够平，卖出的单位亦可以劈得够狠；只是，成交少到一个低点，根本就不可以作为一个正常的磨合去产生令人有说服力的价钱，我认为这种不安的情绪政府是有责任出手去令到市民安心的，例如令到他们知道更多的原因去理解为何政府现在未出手，将来我们可能要面对甚么问题要应付？我觉得这方面政府是可以做得更多的。
1984年联系汇率开始实施，香港正正是人心惶惶的时候，论市场因素不会去到当时那种大幅下跌的，但当时香港金融的确是濒临崩溃，所以多年以来政府都不敢轻视负面情绪，最近财爷陈茂波说过不认为楼价会大幅急跌，无意撤楼市辣招，这显然和之前的逆周期措施的逻辑不同，人们不明白：为何不少物业楼价下跌趋势已近两成，仲可以「定啲嚟」，大家都担心太迟救，到发觉严重的时候是救不切。
其实笔者认为，是否取消楼市辣招不是重点，我觉得不是一个重点，而事实上，盲目放宽楼市辣招更可能会令到楼价再大幅下跌，因为手持多个物业的人士很容易会选择减持，就会令到市场上放盘量大增，如果买家赶不及在这个时候增加的话，就很容易出现更大的跌幅。
我明白可能当下的新常态与我们传统的概念不同，市民是很需要掌握得更多的，市民亦很希望高官是充满危机感，因为无论如何，现在我们面对一个新的市场环境，任何应对方法可能如同做实验一样，会面对很多意想不到的反效果的，笔者有著作《龙市理论》，都是认为市场是以结构为主导，但今次大量是一些非市场的负面因素去困扰楼市，才令楼市失控，我是充满危机感及不敢大意的！
2022年12月1日
