从甲级写字楼数据看出端倪
香港金融管理局举办的「国际金融领袖投资峰会」于上星期圆满结束，这峰会进一步发挥香港吸引投资的优势和作为国际金融中心的影响力，与特首在《施政报告》中提出的「抢人才、抢企业」互相呼应。过去四年，香港饱受中美贸易战、社会事件、新冠疫情，以及俄乌战争所带来的能源短缺及通货膨胀影响，导致经济呆滞不前，不少高端企业面对运营压力，缩小在港业务的规模，笔者从甲级写字楼不同的数据中看到一些端倪。
仲量联行及第一太平戴维斯的报告不约而同地强调，甲级写字楼的空置率，由2019年第一季到2022年第三季持续攀升，分别上升5.7及7.6个百分点，明显反映在港企业业务收缩甚至结束经营。而从仲量联行及世邦魏理仕的分区数字中看到（见表），五大写字楼核心区域中，甲级写字楼空置率由2019年第一季到2022年第一季，尖沙嘴的增幅最为厉害，达8至9.4个百分点；港岛中环、湾仔/铜锣湾及港岛东，空置率增幅则由5.1至8个百分点不等，反观九龙东，其空置率只稍为上升0.8个百分点。
租金方面，戴德梁行报告指出从2019年第一季度至2022年第一季，上述五大写字楼核心区域，均录得17%至29.7%不等的跌幅。但以租金平均数字来看，九龙东的水平远低于其他四区，笔者认为，此乃九龙东甲级写字楼空置率并没有跟随大市大幅上涨的主因。事实上，九龙东在这段时期，库存量上升了100万平方呎，扣除这个因素，企业租用九龙东甲级写字楼的楼面正在上升。
在疫情下，传统银行与金融业的运作，不少已转到网上进行，后勤支援部门亦迁至租金相对较便宜的商业区，例如：港岛东及九龙东，传统中环写字楼租赁首当其冲。世邦魏理仕数据显示，银行及金融业租用中环区的比率由2019年第一季的59%下跌至2022年同期的56%，即使中环商业区的租金已大幅下跌约30%，但以今年第一季中环商业区平均呎租约97.8元与九龙东约29.1元对比，如租用面积不变，租金成本由中环迁往九龙东可减少约70%。
在这个情况下，九龙东的吸纳量维持正增长，而且企业租用的面积已经超越中环核心区，世邦魏理仕指出，今年第一季九龙东已租出的面积达约1440万平方呎，较2019年第一季的约1370万平方呎增加约70万平方呎。整个九龙东，作为政府锐意打造的香港第二个核心商业区，受惠于近年观塘及九龙湾一带之转型，以及启德区商业、住宅、旅游、文化及体育的综合发展，相信可成为引领全港经济复苏的其中一个火车头。
九龙东拥有低租金，庞大的发展规模等竞争优势，而政府应更进一步强化，包括提升基础建设，如：完善启德发展区的交通运输系统，再配合政府招商引资的政策，好好利用九龙东的优势，以加快香港经济复苏的步伐。
笔者只是从一些甲级写字楼市场数据去看商业情况，这冰山一角的分析只能作基本参考。政府拥有庞大的数据库，绝对有能力使用它们作出深入的市场调研，从而对不同的施政作出「动态评估」及「适时优化」。
2022年11月7日
