非鱼论市——投资要看租金回报
子非鱼
2021-08-10 04:17 HKT
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近日有公司客户反映，有留意子非鱼的专栏，但发觉子非鱼好像一面倒的唱好楼巿，感觉报喜不报忧。近半年来，楼价从一个小谷底反弹，相信短期内就会再破历史高位，但由于在疫情下，经济尚未复苏，租金尚未追上，究竟这刻物业巿场是喜是忧？
香港是一个很奇怪的地方，由于土地有限，物业价值之中，包含了一大部份的土地价值。建筑物会折旧，但土地会不断升值，至少过去几十年皆如此，笔者亦深信本港物业长远只会升值。
未实施额外印花税前，在大旺巿时，住宅物业「摸货」风起正盛。所谓摸货，就是缴付订金及签署买卖合约后，但未成交前，将物业转让给第三者。这种做法的最大优势是持货成本低，譬如缴付了10%订金，在成交前如把单位卖贵了20%的话，就可获得两倍利润。在那些年，排队购买一手楼更加是人头汹涌，甚至出现了排队党的纷争。这类以短期买卖差价赚取利润的方式，有人认为是投资，实际更像投机。
在那个俗称「鱼翅捞饭」的年代，大家都沉醉在楼价一个月翻几番的气氛之中，没有人会去理会租金回报率。其主要原因是买卖赚取差价的时间短，摸货更不必找清楼价尾数，不花分毫首期或按揭贷款责任，鲜有人会持有物业长期收租。在那个年代，收两三年的租金随时不及两三星期的楼价升幅。
投资任何产品，没看回报率是一个相当危险的行为。一个正常的投资产品，本身应要有产生利润的能力，假如是一门生意就要赚钱，一个物业就要收租，由此类投资衍生出来的股票、债券等，就要收息了。
上几星期，笔者分享过投资回报的计算方法，笔者喜欢采用的是最简单的表面回报率，下期会尝试用差饷物业估价署的楼价及租金回报率出分析。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
香港是一个很奇怪的地方，由于土地有限，物业价值之中，包含了一大部份的土地价值。建筑物会折旧，但土地会不断升值，至少过去几十年皆如此，笔者亦深信本港物业长远只会升值。
未实施额外印花税前，在大旺巿时，住宅物业「摸货」风起正盛。所谓摸货，就是缴付订金及签署买卖合约后，但未成交前，将物业转让给第三者。这种做法的最大优势是持货成本低，譬如缴付了10%订金，在成交前如把单位卖贵了20%的话，就可获得两倍利润。在那些年，排队购买一手楼更加是人头汹涌，甚至出现了排队党的纷争。这类以短期买卖差价赚取利润的方式，有人认为是投资，实际更像投机。
在那个俗称「鱼翅捞饭」的年代，大家都沉醉在楼价一个月翻几番的气氛之中，没有人会去理会租金回报率。其主要原因是买卖赚取差价的时间短，摸货更不必找清楼价尾数，不花分毫首期或按揭贷款责任，鲜有人会持有物业长期收租。在那个年代，收两三年的租金随时不及两三星期的楼价升幅。
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