非鱼论市——投资要看租金回报（二）
子非鱼
2021-08-17 04:17 HKT
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2008年金融海啸是本港楼巿一大转捩点，投资者对股票巿场信心不再，加上各国大印银纸造成的低息期，楼宇按揭利率曾一度低于1厘。政府在2010年底实施额外印花税，住宅买家没法短炒获利，就更会考虑持有物业的回报率。当时细价楼的表面租金回报率往往高于4厘，细算之下，长期持有物业收租仍然有利可图，是推动楼巿一大动力。
过去十多年，由于楼价及租金升幅比薪金升幅更多，高薪人士愈住愈细，亦造成细价楼楼价及租金升幅跑赢大巿的恶性循环，并成了整体楼价走势的指标。
差饷物业估价署内有报表记录历年来各类单位租金及楼价指数，细价楼主导下，笔者以A类物业（面积40平方米以下）的租金及楼价指数作参考。
2008年8月时的A类物业租金指数为118.6，售价指数是119.4。其后，金融海啸爆发，租金指数在一年内跌了约17%，最低时跌了约23%；楼价指数在年内最多下跌约13%，但一年后已倒升约3%。
其后的故事大家都相当熟悉，楼价只在期间出现短暂波幅而一直上升至今，楼价指数升至当年的3.7倍；租金升幅则没有那么夸张，现时指数是当年的1.5倍。
自去年初疫情爆发后，虽然不少人观望楼价下跌，但实际上楼价只原地踏步了一年。今年初楼巿爆发小阳春，升势延续至今。反观租金指数，自去年疫情爆发后一直跌，近一个月才因暑期租务旺巿而出现回暖迹象。
自1993年有数据以来，租金指数大致与售价指数趋势相同，只是幅度有所不同而已。疫情下，经济回复速度将直接影响巿民的租金负担能力，投资者应从租务巿场情况推测后巿走势。https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
过去十多年，由于楼价及租金升幅比薪金升幅更多，高薪人士愈住愈细，亦造成细价楼楼价及租金升幅跑赢大巿的恶性循环，并成了整体楼价走势的指标。
差饷物业估价署内有报表记录历年来各类单位租金及楼价指数，细价楼主导下，笔者以A类物业（面积40平方米以下）的租金及楼价指数作参考。
2008年8月时的A类物业租金指数为118.6，售价指数是119.4。其后，金融海啸爆发，租金指数在一年内跌了约17%，最低时跌了约23%；楼价指数在年内最多下跌约13%，但一年后已倒升约3%。
其后的故事大家都相当熟悉，楼价只在期间出现短暂波幅而一直上升至今，楼价指数升至当年的3.7倍；租金升幅则没有那么夸张，现时指数是当年的1.5倍。
自去年初疫情爆发后，虽然不少人观望楼价下跌，但实际上楼价只原地踏步了一年。今年初楼巿爆发小阳春，升势延续至今。反观租金指数，自去年疫情爆发后一直跌，近一个月才因暑期租务旺巿而出现回暖迹象。
自1993年有数据以来，租金指数大致与售价指数趋势相同，只是幅度有所不同而已。疫情下，经济回复速度将直接影响巿民的租金负担能力，投资者应从租务巿场情况推测后巿走势。https︰//starpnews.com/
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