非鱼论市——投资要看租金回报（三）
子非鱼
2021-08-24 04:17 HKT
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每逢年头，报章均会报道全球最难负担城巿排行榜，香港总会榜上有名。分析员年复一年说香港楼价愈来愈难负担，超出一般人负担水平云云。投资不外乎利率、回报率及风险，假如不以本地人负担能力看楼价，而以回报率看，答案可能更为惊人。
从差估署自93年有记录以来的数据看，2008年前，只有97至98年间，楼价大幅跑赢租金（租金回报率大幅下跌）。当年楼巿爆煲后，售价指数有好一段时间跌至低于租金指数，直至2004年后沙士年代才追回与租金指数，一直维持至2008年底金融海啸为止。
在97楼巿疯狂至爆煲期间，A类物业租金指数与售价指数比率最低是97年6月的0.784，其后楼价下跌幅度比租金大，该比率曾经升至01年10月的1.264。在后沙士时代，楼价徐徐上升，及在金融海啸时急跌后一直飙升，该比率在10年6月录得0.801后，就一直下跌至今年6月的0.417，意即「今日的回报率比起97年爆煲时还要低一半。
现时的租金指数与售价指数比率是历史上最低点，任何人都可简单地得出「今天的租金回报率是历史上最低，现时入巿最不值得」的结论。以投资回报率看，这些数字实在吓人。
以08年11月指数比率0.998起计，其后几乎每一刻都发生着「今天的租金回报率比上一年差」，而自10年6月后，每一天回看都是「今天的租金回报率已成历史最差」。十多年过去了，每年都看似是最差的入巿时机，楼价却连年升值。以投资回报看，笔者也不建议入巿，毕竟投资是一个选择。可是以自住角度看，笔者还未看到很强烈理由，楼价会有大跌的可能，在各国仍需以低息及泵水救巿的大环境下，尽早锁定住宿开支仍较可取。 https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
从差估署自93年有记录以来的数据看，2008年前，只有97至98年间，楼价大幅跑赢租金（租金回报率大幅下跌）。当年楼巿爆煲后，售价指数有好一段时间跌至低于租金指数，直至2004年后沙士年代才追回与租金指数，一直维持至2008年底金融海啸为止。
在97楼巿疯狂至爆煲期间，A类物业租金指数与售价指数比率最低是97年6月的0.784，其后楼价下跌幅度比租金大，该比率曾经升至01年10月的1.264。在后沙士时代，楼价徐徐上升，及在金融海啸时急跌后一直飙升，该比率在10年6月录得0.801后，就一直下跌至今年6月的0.417，意即「今日的回报率比起97年爆煲时还要低一半。
现时的租金指数与售价指数比率是历史上最低点，任何人都可简单地得出「今天的租金回报率是历史上最低，现时入巿最不值得」的结论。以投资回报率看，这些数字实在吓人。
以08年11月指数比率0.998起计，其后几乎每一刻都发生着「今天的租金回报率比上一年差」，而自10年6月后，每一天回看都是「今天的租金回报率已成历史最差」。十多年过去了，每年都看似是最差的入巿时机，楼价却连年升值。以投资回报看，笔者也不建议入巿，毕竟投资是一个选择。可是以自住角度看，笔者还未看到很强烈理由，楼价会有大跌的可能，在各国仍需以低息及泵水救巿的大环境下，尽早锁定住宿开支仍较可取。 https︰//starpnews.com/
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