非鱼论市——投资要看租金回报（四）
子非鱼
2021-08-31 04:17 HKT
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以投资回报率看，如果不计资产升值，只计回报率的话，投资者究竟可接受多低的回报率呢？
首先我们计算一下现时A类物业的租金回报率。以近日新界大约400平方呎的两房单位计，部份地区楼价约700万元，租金13000至15000元左右，换算为租金回报率约2.2至2.6%。扣除约1000元管理费、等值租值8%的差饷及地租及约12%的物业税（租金八折后的15%），未计按揭利息下，净租金回报率只有约1.6至1.9%。
由于不计物业升值（反过来看就是银纸贬值），那应该跟现金或非常接近现金的方案比较。譬如full paid物业计，可与现金存款或一些较低风险的债券类别比较。在长期低息、甚至近乎零息环境下，存款利率只有0.001%至0.01%，理论上，一个低风险、高流动性的投资，只要比零息高一点就勉强可以接受。回报稍高一点而低风险的有香港政府历年发行的政府债券、银色债券等，保证回报率有1至2%，可惜是不能任买。
往上一层计就是楼按贷款利率。贷款投资物业，复杂一点来说就是银行借钱给你投资，风险由客户负担。由于香港银行都对楼按相当有信心，贷款利率相比其他任何类别贷款都低，现时楼按利率是H+1.3%，近期一个月银行同业拆息低于0.1%，楼按利率大约就假设1.4%计。
就以上例子计，如果银行容许十成按揭，业主要冒上等值物业价值的起跌而只赚等值楼价0.4至0.7%的利差。实际操作上，银行只会借出最高五成按揭，杠杆后回报率也只有约2至2.5%左右而已。
现时租金回报率已极低，未来楼价升幅如远超租金升幅，上述杠杆后的净租金回报率亦会几何级下跌，当回报率趋向零时，投资价值就只剩下升值预期了。
https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
首先我们计算一下现时A类物业的租金回报率。以近日新界大约400平方呎的两房单位计，部份地区楼价约700万元，租金13000至15000元左右，换算为租金回报率约2.2至2.6%。扣除约1000元管理费、等值租值8%的差饷及地租及约12%的物业税（租金八折后的15%），未计按揭利息下，净租金回报率只有约1.6至1.9%。
由于不计物业升值（反过来看就是银纸贬值），那应该跟现金或非常接近现金的方案比较。譬如full paid物业计，可与现金存款或一些较低风险的债券类别比较。在长期低息、甚至近乎零息环境下，存款利率只有0.001%至0.01%，理论上，一个低风险、高流动性的投资，只要比零息高一点就勉强可以接受。回报稍高一点而低风险的有香港政府历年发行的政府债券、银色债券等，保证回报率有1至2%，可惜是不能任买。
往上一层计就是楼按贷款利率。贷款投资物业，复杂一点来说就是银行借钱给你投资，风险由客户负担。由于香港银行都对楼按相当有信心，贷款利率相比其他任何类别贷款都低，现时楼按利率是H+1.3%，近期一个月银行同业拆息低于0.1%，楼按利率大约就假设1.4%计。
就以上例子计，如果银行容许十成按揭，业主要冒上等值物业价值的起跌而只赚等值楼价0.4至0.7%的利差。实际操作上，银行只会借出最高五成按揭，杠杆后回报率也只有约2至2.5%左右而已。
现时租金回报率已极低，未来楼价升幅如远超租金升幅，上述杠杆后的净租金回报率亦会几何级下跌，当回报率趋向零时，投资价值就只剩下升值预期了。
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