非鱼论市——投资要看租金回报（五）
子非鱼
2021-09-07 04:16 HKT
字体大小
笔者于一月初的专栏中预期楼价今年会破顶，但在这个《投资要看租金回报》系列却转吹淡风。事实上，笔者在过去十年，对楼巿前景从没有像今天般看淡。
过去十多年由于楼价升幅远比租金升幅大，造成回报率不断下跌，变得愈来愈不值投资。虽则如此，在整体趋势上，租金除了季节性调整外，一直都在稳定上升。对于最乐观的人来说，以买入价计，租金回报率仍在不断上升。
本港A类住宅的租金指数自2019年8月以222.4破顶后，一年内大幅下滑约10%，并再浮沉一年，在刚过去的7月最新指数报195.1，比高位下跌约12%。期间最低位是今年2月报190.5，不过每年初均是租务淡季，不应以此与最高峰比较。
期间，楼价由最高位2019年5月的439.7下跌最多至2020年2月的413.7，只下跌约6%。换句话说，以2019年计起，新买入单位的投资者，即使以最乐观的买入价计，几乎全部租金回报率都比买入时低。
看淡的人总会看到利淡消息，譬如近半年成交畅旺，淡友就会说「好多人卖楼」，原因不外乎移民急让等。事实上，一宗成交必定有卖方也有买方，有多少人卖楼就有多少人买楼。以笔者接触的个案计，除上车客外，最多是换楼客，投资收租客则少之又少。成交价方面更加有目共睹，近期经已频频破顶，现时支持巿场的都是用家。
虽然笔者比过往任何一刻都看得更淡，全球经济未见起息，最坏影响是租金不会有大升幅，但又不见得各国会在经济低迷下大幅加息，两边抵销下，笔者估计本港楼巿在未来一年只会在5%窄幅上落。持有自住楼者不宜卖楼等跌，未上车也可考累积极睇楼，随时找到个「真移民」卖家劈价入巿。
https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
过去十多年由于楼价升幅远比租金升幅大，造成回报率不断下跌，变得愈来愈不值投资。虽则如此，在整体趋势上，租金除了季节性调整外，一直都在稳定上升。对于最乐观的人来说，以买入价计，租金回报率仍在不断上升。
本港A类住宅的租金指数自2019年8月以222.4破顶后，一年内大幅下滑约10%，并再浮沉一年，在刚过去的7月最新指数报195.1，比高位下跌约12%。期间最低位是今年2月报190.5，不过每年初均是租务淡季，不应以此与最高峰比较。
期间，楼价由最高位2019年5月的439.7下跌最多至2020年2月的413.7，只下跌约6%。换句话说，以2019年计起，新买入单位的投资者，即使以最乐观的买入价计，几乎全部租金回报率都比买入时低。
看淡的人总会看到利淡消息，譬如近半年成交畅旺，淡友就会说「好多人卖楼」，原因不外乎移民急让等。事实上，一宗成交必定有卖方也有买方，有多少人卖楼就有多少人买楼。以笔者接触的个案计，除上车客外，最多是换楼客，投资收租客则少之又少。成交价方面更加有目共睹，近期经已频频破顶，现时支持巿场的都是用家。
虽然笔者比过往任何一刻都看得更淡，全球经济未见起息，最坏影响是租金不会有大升幅，但又不见得各国会在经济低迷下大幅加息，两边抵销下，笔者估计本港楼巿在未来一年只会在5%窄幅上落。持有自住楼者不宜卖楼等跌，未上车也可考累积极睇楼，随时找到个「真移民」卖家劈价入巿。
https︰//starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
最Hit
更多文章