非鱼论市——投资回报率（九）
子非鱼
2021-06-29 04:17 HKT
字体大小
不同人有不同程度的杠杆与波幅的承受能力，当选择其中一种投资项目及相应杠杆后，在同一类项目、不同产品之间不应以杠杆后的回报率比较优劣，以免把事情弄得复杂。
投资总有埋单结算的一天，有进行借贷的投资，就会造成杠杆，杠杆比率愈大，获利时利润愈大，相反亏损亦会放大。
在香港，绝大部份人一生中最大的投资（或资产）是自住物业，笔者以较容易借取高杠杆比率的自住物业为例。现时800万元或以下自住物业可借最高九成按揭，例如投入50万元首期持有500万元资产，杠杆比率就是10倍。
以卖出时物业升值10%计，当初投入50万元购入500万元物业（10倍杠杆比率），最后以550万元卖出并赚到50万元，利润就是50万元（即100%）。以杠杆比率计就更简单，物业升幅是10%，10倍杠杆比率下的赚幅就是10x10%即100%。杠杆是双面刃，假如卖出时楼价下跌10%，亏损就会是10x10%即100%，即所谓的total lost了。
初阶投资者如不明白杠杆的威力（或风险），往往会忽略倍大效应。譬如想换大一点、好一点的物业时，看见楼价飙升，所需的首期亦紧随著上升，往往会感到担忧。
在高杠杆下，自己的资产净值以倍数上升，但新买物业所需的首期只以几十个%的速度上升，升巿时换楼是比较容易。以上述例子计，上车时以毕生积蓄50万元首期买入500万物业，但心仪的是一间700万元物业。几年后物业升值了30%，卖出原物业后，连当初投入的首期有200万元，而心仪物业价值910万元，手上的200万元资金刚够支付心仪物业的2成首期了。
在升巿时，准上车客应考虑先以合乎预算的物业上车，比起以入息储首期，一步到位购入心仪物业的方法容易。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
投资总有埋单结算的一天，有进行借贷的投资，就会造成杠杆，杠杆比率愈大，获利时利润愈大，相反亏损亦会放大。
在香港，绝大部份人一生中最大的投资（或资产）是自住物业，笔者以较容易借取高杠杆比率的自住物业为例。现时800万元或以下自住物业可借最高九成按揭，例如投入50万元首期持有500万元资产，杠杆比率就是10倍。
以卖出时物业升值10%计，当初投入50万元购入500万元物业（10倍杠杆比率），最后以550万元卖出并赚到50万元，利润就是50万元（即100%）。以杠杆比率计就更简单，物业升幅是10%，10倍杠杆比率下的赚幅就是10x10%即100%。杠杆是双面刃，假如卖出时楼价下跌10%，亏损就会是10x10%即100%，即所谓的total lost了。
初阶投资者如不明白杠杆的威力（或风险），往往会忽略倍大效应。譬如想换大一点、好一点的物业时，看见楼价飙升，所需的首期亦紧随著上升，往往会感到担忧。
在高杠杆下，自己的资产净值以倍数上升，但新买物业所需的首期只以几十个%的速度上升，升巿时换楼是比较容易。以上述例子计，上车时以毕生积蓄50万元首期买入500万物业，但心仪的是一间700万元物业。几年后物业升值了30%，卖出原物业后，连当初投入的首期有200万元，而心仪物业价值910万元，手上的200万元资金刚够支付心仪物业的2成首期了。
在升巿时，准上车客应考虑先以合乎预算的物业上车，比起以入息储首期，一步到位购入心仪物业的方法容易。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
更多文章