非鱼论市——投资回报率（八）
子非鱼
2021-06-22 04:17 HKT
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如有耐性追踪数个区域的楼价及租金的趋势，并发现当中有些地区忽然偏离原来的黄金比率，就可能找到入巿良机。
举个例子，最容易令楼价及租金变动的因素，就是新的铁路线及车站。在落实新线甚至早在研究阶段时，新车站附近楼价就会因憧憬而升值。由于新来租客只会在铁路通车前后才迁入，所以租金只会在其后升值。初期因楼价飙升但租金平稳，租金回报率便会下跌，直到铁路通车后，租金会因交通便捷而上升。当租金升至平稳时，该区楼价就能够与租金回报率找回一个平衡值。
要找一个令个别地区楼价跑输大巿的因素比较难，就上述例子，有一个区域楼价曾经因铁路憧憬而大升，在短暂亢奋后，租金未有跟随，楼价就会开始停滞不前。以这个时间点计，直至铁路通车而令租值上升之前，这地区便属于「楼价跑输大巿」地区。
当看到上述地区楼价升幅比整体楼巿低，有些人就会解读成「追落后」时机。但如果有一直追踪该区租值的话，就会意识到其实是透支升幅，笔者个人就不太喜欢在这类楼价置诸死地而后生的博弈。
租金对于现况比较敏感，假如该屋苑正进行大维修、四处都是建筑地盘、或正有一堆新盘入伙等，租金都会短暂受压。当尘埃落定后，租金都会回复正常，当租金上升便会为楼价带来上升动力。
以投资角度而言，楼价升幅固然重要，但要看穿一区或某类物业楼价并不容易。影响租金因素不外乎交通、需求、价码及环境因素。只要有新的动力，租金就容易上升并带动楼价。因此采用最简单的表面回报率追踪走势，配以地方或物业类别发展因素，就容易筛选投资的种类。https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
举个例子，最容易令楼价及租金变动的因素，就是新的铁路线及车站。在落实新线甚至早在研究阶段时，新车站附近楼价就会因憧憬而升值。由于新来租客只会在铁路通车前后才迁入，所以租金只会在其后升值。初期因楼价飙升但租金平稳，租金回报率便会下跌，直到铁路通车后，租金会因交通便捷而上升。当租金升至平稳时，该区楼价就能够与租金回报率找回一个平衡值。
要找一个令个别地区楼价跑输大巿的因素比较难，就上述例子，有一个区域楼价曾经因铁路憧憬而大升，在短暂亢奋后，租金未有跟随，楼价就会开始停滞不前。以这个时间点计，直至铁路通车而令租值上升之前，这地区便属于「楼价跑输大巿」地区。
当看到上述地区楼价升幅比整体楼巿低，有些人就会解读成「追落后」时机。但如果有一直追踪该区租值的话，就会意识到其实是透支升幅，笔者个人就不太喜欢在这类楼价置诸死地而后生的博弈。
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