非鱼论市——投资回报率（七）
子非鱼
2021-06-15 04:17 HKT
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当明白了各类或各区物业之别后，有投资者可能心想：「何不选净租金回报率最高那一类？」笔者的看法是，如自住就以最方便自己角度出发，购入合适地区、符合预算的屋苑及间隔便可，不用过于考虑回报率问题。以投资而言，既然可选择其他地区或种类，甚至等候入巿时机，其实不一定要选当下租金回报率最高的「一件货」。
笔者在第一篇时，有介绍过几种回报率计法，分别为表面回报率、计算开支后的回报率和杠杆后的回报率。在研究投资哪一区、哪一类物业时，笔者只会采用最简单的表面回报率来追踪某一区、某一类物业的回报率。
同一类物业的经常性开支及可杠杆比率都差不多，但楼价与租金则每年、每月在变化。假如用计算开支后的回报率或杠杆后的回报率，一来要采集的数据多了，二来净回报会因租金减少而被大幅挤压（租金减少但管理费及杂费不减），又会因当时贷款利率变化而大幅浮动。如想长期追踪数个区域的住宅楼价、租金及租金回报率，用最简单的表面回报率，就容易看出趋势及入巿时机。
租金下跌长远会影响楼价，但楼价下跌不一定影响租金。租金升跌与本地经济息息相关，而楼价与当时经济有关之余，更大变数是对未来憧憬。假如遇著令巿民对楼巿信心大跌的黑天鹅事件，例如国际金融危机，楼价少不免会受到一定冲击。可是远在天边的金融危机，其实并不影响本地经济，毕竟没有多少人靠股巿赚钱过活。
当追踪了数种物业或数个地区租金回报率后，想出手的时候，就可以凭其中的蛛丝马迹定出决策。https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
笔者在第一篇时，有介绍过几种回报率计法，分别为表面回报率、计算开支后的回报率和杠杆后的回报率。在研究投资哪一区、哪一类物业时，笔者只会采用最简单的表面回报率来追踪某一区、某一类物业的回报率。
同一类物业的经常性开支及可杠杆比率都差不多，但楼价与租金则每年、每月在变化。假如用计算开支后的回报率或杠杆后的回报率，一来要采集的数据多了，二来净回报会因租金减少而被大幅挤压（租金减少但管理费及杂费不减），又会因当时贷款利率变化而大幅浮动。如想长期追踪数个区域的住宅楼价、租金及租金回报率，用最简单的表面回报率，就容易看出趋势及入巿时机。
租金下跌长远会影响楼价，但楼价下跌不一定影响租金。租金升跌与本地经济息息相关，而楼价与当时经济有关之余，更大变数是对未来憧憬。假如遇著令巿民对楼巿信心大跌的黑天鹅事件，例如国际金融危机，楼价少不免会受到一定冲击。可是远在天边的金融危机，其实并不影响本地经济，毕竟没有多少人靠股巿赚钱过活。
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