非鱼论市——投资回报率（六）
子非鱼
2021-06-08 04:17 HKT
字体大小
工商舖物业无论是否连租约，都不影响按揭成数，舖位物业有没有连租约也好，准买家都可随时视察，因此无论是否连租约的放盘，并不影响业主叫价能力。
附带租客的「现租约」盘列出的租金回报率，会以该份租约租值计算。初接触的投资者，见到租金回报不俗，不期然会心动。不过工商舖的租约内有相当多的奇怪条款。准买家在签临时买卖合约前，业主方有权不提供租约，在议价阶段，租约内里的特别条款就无从得知。
例如一间月租10万元的舖位，有些租约会写成每月12万元租金，但每年享有两个月免租期，年租值其实也是120万元。也有一些租约会涉及顶手费，常见的如餐厅及酒楼等。由于新装设一个厨房所费不菲，有些租约会加入退回部份顶手费条款。这些方法虽然令租期内的总租值不变，但会令每月租金看起来增加了。
有人可能会问，上述租约是否有法律问题？其实大家都一定签过类似的宽频、收费电视或电讯服务合约，当中「36个月约、其中第20、25及30个月免月费」，又或者「买手机上台，每月退回部份机价」的条款，跟上述的租约条款就相当类似了。只要双方签约时清楚条文及你情我愿，不是为了欺诈第三方而签的合约，并没有其他法律责任。
另外，有些租约开宗名义，业主自用并售后租回，有些租约则是租了给相关人士。如果这些租约都比巿值租金贵，买家因而用了一个较高价买入单位，当新买家购入物业后，租客可能就此关门大吉。即使租客尊重合约精神完成租约或作出赔偿，相信这笔金额也已经打进卖贵的楼价内。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
附带租客的「现租约」盘列出的租金回报率，会以该份租约租值计算。初接触的投资者，见到租金回报不俗，不期然会心动。不过工商舖的租约内有相当多的奇怪条款。准买家在签临时买卖合约前，业主方有权不提供租约，在议价阶段，租约内里的特别条款就无从得知。
例如一间月租10万元的舖位，有些租约会写成每月12万元租金，但每年享有两个月免租期，年租值其实也是120万元。也有一些租约会涉及顶手费，常见的如餐厅及酒楼等。由于新装设一个厨房所费不菲，有些租约会加入退回部份顶手费条款。这些方法虽然令租期内的总租值不变，但会令每月租金看起来增加了。
有人可能会问，上述租约是否有法律问题？其实大家都一定签过类似的宽频、收费电视或电讯服务合约，当中「36个月约、其中第20、25及30个月免月费」，又或者「买手机上台，每月退回部份机价」的条款，跟上述的租约条款就相当类似了。只要双方签约时清楚条文及你情我愿，不是为了欺诈第三方而签的合约，并没有其他法律责任。
另外，有些租约开宗名义，业主自用并售后租回，有些租约则是租了给相关人士。如果这些租约都比巿值租金贵，买家因而用了一个较高价买入单位，当新买家购入物业后，租客可能就此关门大吉。即使租客尊重合约精神完成租约或作出赔偿，相信这笔金额也已经打进卖贵的楼价内。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
子非鱼
更多文章