大租客趁淡市提早续约锁优惠 仲量联行严威程：今年甲厦供应高峰 交易广场大刁助稳中环地位
发布时间：11:05 2025-05-19 HKT
近年甲厦供应增加，空置率高踞不下，仲量联行香港商业部业主代理部主管严威程表示，尤其今年是新供应高峰期，2027年后才恢复正常水平，有见及此，一些甲厦大租客纷提早续约，趁势锁定优惠租金及条款。
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严威程指，今明两年及2027年，甲厦纷纷落成，今年供应多达500万方呎，属于高峰期，疫情期间推迟项目都于今年落成，由于供应多，现时属于「租客市场」，租客有较大「话事权」。不过，2027年后新供应减少，并逐步恢复正常，不少甲厦大租客有见及此，把握目前的有利因素，提早与业主洽商续约，并签署较长年期，锁定优惠租金及有利条款。
2027年后供应减少
他续说，现时不论商厦二手或新楼一样选择多，有部分刚届约满，选于此时搬迁，由于锁定长约达10年租期，钟情全新大厦，相信今年下半年新落成大厦，将有大手预租个案。
租金下跌，即使租客扩张搬迁，承租更多楼面，租金仍往往较旧址少，推动他们承租更多楼面，5000呎或以上的大户，以投资银行、保险公司及基金主导，细楼面租客种类多，各式各样都有。
目前整体空置率13.7％
目前，整体商厦市场空置率高达13.7%，市场上关心何时情况逆转，空置楼面得以吸纳﹖严威程回应，近年来，每年吸纳量仅70至80万方呎，惟今年单是新供应约500万方呎，相信空置楼面需时吸纳。不过，他又强调，过往经济好景时，商厦年吸纳量高达300万方呎，一旦市况出现转捩点，例如政策改变，需求骤增，空置率短时间急跌。
今年首季甲厦成交量45万方呎，去年第四季58万方呎，尚未重返疫情前的每季100万。成交量只计租赁，未计腾空楼面，吸纳量计及租客迁走、所腾空位置，吸纳量可以是负数。
整体来说，今年第二季以来租赁气氛不俗，续约、搬迁或新租趋向积极，比较商峰期，现时租金显著下跌，中环区较2019年跌50%，湾仔及铜锣湾区跌40%，他认为，现水平租金吸引，相信接近见底，不见得再跌20%。
中环空置率11.5% 区内租金按季跌0.7%
近期，港交所向置地公司购入交易广场1期楼面自用，涉及14.7万呎，作价约63亿。严威程认为，该宗大买卖令中环地位更巩固，贵为核心商业区，中环向来是香港地标，受国际级大机构追捧。该宗大刁瞩目，亦可见港交所趁淡市斥巨资购甲厦自用，彰显对未来发展的信心，中环拥有持续吸引力。不过，他又指，由于港交所本身是交易广场租客，因此大刁对租赁市场提振作用有限。
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根据仲量联行资料，今年第一季，整体写字楼市场录负14.34万方呎净吸纳量，早前企业完成整合及搬迁后释出大楼面。受新项目落成影响，3月底整体写字楼空置率升至13.7%。九龙东空置率由2024年第四季18.6%升至21.3%。中环由11.6%下降至11.5%，湾仔（铜锣湾）及尖沙咀空置率亦分别改善至9.5%及8.3%。
2025年第一季，整体写字楼租金按季跌1.3%，所有分区市场均见租金回落。中环租金按季跌0.7%，港岛东跌幅最显著达3.4%。
他又说，今年3至4月以来，中资租户活跃，有扩充亦有新加入，惟未见2017年及2018年盛况，2017至2018年，中资占中环客户比例40%，现时约20%，即使经济向好，相信长远占30%，属合理水平。
记者 吴琳璇 摄影 卢江球
