龙汉标倡引入「白色规划」 灵活吸引开发北都 吁政府延长换地时间表达成「双赢」
发布时间：10:13 2025-04-01 HKT
政府正全速开发北都，占地面积达3万公顷约占本港总面积的三分之一，现时多个地区均有不同新规划。立法会地产及建造界议员龙汉标接受本报专访时表示，现时北都只发展其中约3,000公顷，可见本港从不缺土地，惟需要在「土地规划」着墨，建议引入白色规划（White Zone），在发展中预留弹性，灵活应对未来市场变化；并倡议在规划审批等程序上成立「单一窗口」机制，不同政府部门审批流程由单一窗口处理，将有助片区开发，加快流程及时间等。
规划过程须「拆墙松绑」
龙汉标指，北都总面积达3万公顷，现时只计划发展其中约3,000公顷，可见本港欠缺的不是土地，而是欠缺「土地规划」，建议引入White Zone概念，在指定区域没有划定为某一种指定用途，而是让该土地有多种用途，提供弹性灵活迎合市场需要，当市场和社会发展有所变化时，就毋须再重新申请改划，可以灵活应对市场变化需要。事实上，新加坡于多年前已开始于城市规划中应用White Zone概念，其成功经验可供本港政府参考。
本港改划土地所需时间冗长，龙汉标主张在规划过程中进一步「拆墙松绑」，现时一幢物业从筹备、兴建，以至入伙，需要经过多个部门逐一审批及验收，整个程序需时冗长，当中或有重复，形容如同闯关游戏需要「逐关逐关过」，尤其未来北都不少用地仍是生地，须经面对程序更多。
可设「单一窗口」加快审批片区
他强调，既然政府采取促进者思维，寻找提速方法，建议在规划过程中成立「单一窗口」机制，不同政府部门审流程由单一窗口处理，各自完成审批等程序，属可行又落地办法，得以提速、提效完成，将有助片区开发，加快流程及时间等，亦可以降低发展风险，届时财团投地出价自然会更加进取，有利于政府收入。
新发展区地积比低限制发展潜力，龙汉标说，绝对有可能提高地积比率，现时在决定地积比时仍遵从旧有概念，港岛及九龙会被划分为市区，新界则属于郊区，故新界不少地区地积比远低于市区。随着交通网络趋发达，即使在新界出发，约半小时的车程都能到达中环，「郊区」概念可以商榷，而且其他排污系统等配套都有足够能力应付到更多人口。尤其现时方向为全速发展北都，以对接深圳，达成战略性合作，故提高地积比实在是合理之举。
「综合发展区」（CDA）用地规划涉及不少限制，重建发展难度高；龙汉标认为，CDA属分区计划大纲图一部分，以往设立大纲图目的是希望配合该区发展方向，提供足够和合适配套，惟面对近年市场变化急速，难免会出现跟不上时势情况，例如市民购物习惯于过去数年大幅改变，在家工作亦已成风潮，导致对于零售物业及写字楼的需求出现变化。
上述大纲图制订时间与需要落实发展时，中间有一个时差，可能市场对于不同土地需要已经有所变化，当发展商想要做出改变，又会面对改变土地用途上多个程序，延长整个发展过程，间接加重发展成本。
原址换地未达「双赢」 建议延长时间表讨论
政府全力发展北都，当原址换地「死线」过后，随即进场收地，当中古洞北及粉岭北新发展区，由财团申请的7宗换地个案限期内未达成共识而被收回。龙汉标对双方未达至「双赢」局面而感到可惜，认为政府及发展商都有专业团队对补地价金额做出估价，各自有充足数据支持，只要有充足时间予双方进行磋商，相信是能够达到共识。
他建议，政府延长换地时间表，让政府和申请人之间有更多时间讨论，以及进行磋商，达成「双赢」，若换地成功，可为政府库房带来即时收入，政府亦应以促进者灵活思维，适时优化换地安排。
另外，在收地个案中发展局日前指截至2月底尚未支付的补偿金额大约169亿，未支付补偿个案中，一半因为土地业权未厘清。龙汉标指，延迟支付对土地持有人不公平，亦为一些棕地作业者带来麻烦，包括在资金调配及营运上，不过政府在进一步优化程序后，料会加快发放补偿金。
3片区如「摸着石头过河」
政府在北都推出「3个片区」发展以作为试点，其发展规模庞大，他形容目前是「摸着石头过河」，由于现阶段片区正招收意向书，并于3月底截止，届时就了解本地、内地甚至海外大型发展商或财团，对区片及其发展模式兴趣，将为日后招标给予更明确发展方向。
「3个片区」占地介乎12.5至18.6公顷，每个项目数百亿元发展成本，对于分期付款意向，龙汉标指，对分期付地价或分红等持开放态度，认为方法可行，认为在付款办法上其实有很多灵活变动空间，可避免地皮发展初期就需要发展商投入庞大资金成本，相信值得发展商与政府磋商。
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