400万楼印花税大减全港约1成放盘受惠盘点各区「4字头」上车靓盘｜区区睇楼

更新时间：06:00 2025-03-02 HKT
发布时间：06:00 2025-03-02 HKT

新一份《财政预算案》公布，100元从价印花税适用范围，由300万元扩至400万元或以下物业。以一个楼价400万元的单位计，措施生效前，买家须付印花税6万元，新措施下印花税大减至100元，较之前悭近6万元。新措施除令部分新盘受惠外，有部分上车屋苑买家同样即时受惠。据地产代理数据显示，目前400万元放盘量逾4,800个，按月增加5%，较去年同期则上升45%。今次《区区睇楼》就盘点5个由细价楼主导的屋苑！

中原地产数据显示，2024年全港录得47,497宗一二手私住宅买卖登记，当中400万元或以下成交共10,505宗，占整体22%，该类银码成交量按年升逾八成，兼创8年新高。去年一手市场录1,142宗楼价400万元或以下买卖，较2023年578宗上升98%。

该行现有逾3.8万个二手放盘之中，叫价400万元或以下单位为4,857个或12%。至于目前楼价在400万元以下的热门屋苑集中新界西，当中以元朗尚悦占102个最多，其次是天水围嘉湖山庄及荃湾中心分别有65及49个。

1.元朗400万以下屋苑︰尚悦

位于元朗十八乡路的尚悦，由恒基兆业及新世界联合发展，共有12座，提供2,580个单位，主打实用面积由354至743平方呎的中小型单位，不乏叫价400万元内的放盘，加上楼龄约十多年，深受上车客及家庭客欢迎。参考中原官网，该屋苑400万以下放盘达到102个，屋苑今年1月成交实用呎价为9,777元，较去年12月升2.1%。

尚悦约半数单位望屋苑内园及楼景，而向外围单位则望邻近屋苑楼景、元朗市景或远眺锦田及十八乡一带翠绿山景等。配套设施方面，尚悦设有3层式住客会所「CLUB REACH尚悦会」，占地6.4万方呎，连户外绿化休憩空间面积广达12.4万方呎，设施包括室内运动场及篮球场、约15米室内及约28米室外游泳池、儿童游戏室、多用途室、图书室、影视游戏室、闲座间、卡拉OK室、健身室、舞蹈室、音乐室、桌球室及水疗室约40余项设施。

尚悦屋苑已有付费穿梭巴士接驳到西铁元朗站。乘坐西铁由元朗站出发约35分钟便可到达九龙或香港站。另外步程亦需约12分钟可达大马路，有轻铁及多条小巴、巴士路线往返港九新界多区。

2.天水围400万以下屋苑︰嘉湖山庄

蓝筹屋苑之一天水围嘉湖山庄本月暂录13宗二手买卖，预算案后暂未录得成交，然而屋苑不乏400万元内的放盘选择。参考中原官网，该屋苑400万以下放盘有65个。

嘉湖山庄由长江实业集团发展，座落于天水围新市镇核心地段，总占地面积达400万平方呎，绿化空间比例高达90%。项目自1991年起分七期发展，共58座住宅大厦提供15,880个单位，户型涵盖两房至复式单位，实用面积介乎440至630平方呎。

嘉湖山庄每期都具有不同特色，第1期乐湖居毗邻轻铁乐湖站，交通最便捷，标准层高3.04米，设有嘉湖会所与新北江商场，城市景观单位占比达65%；第7期景湖居位处屋苑中央，坐拥双景观优势，南向单位俯瞰54,582平方呎天水围公园，北向高层可远眺深圳湾海景，设有乡村俱乐部会所。至于第6期美湖居则独享湿地公园景观，标准单位采用钻石厅设计，窗台面积占客厅比例为18%。

去年市场数据显示，翠湖居4座低层两房单位，实用面积449平方呎，成交价曾下探至292万元，呎价低见6,503元，较同类单位市场估值低22%。

3.荃湾400万以下屋苑：荃湾中心

荃湾中心坐落于荃湾荃景围102号，由新鸿基地产发展，依山而建，自1979年起分三期落成，共19座住宅大厦提供4,516个单位，实用面积主要介乎174至813平方呎。参考中原官网，该屋苑400万以下放盘有49个。

虽然荃湾中心位置不算优越，住客主要依靠巴士和小巴进出，或选择步行约17分钟至港铁荃湾站，再接驳其他交通工具来往全港各区。不过屋苑基座设有商场、街市及公共康体设施，形成完整的居住生态圈，加上「冧心细」，在去年预算案公布一系列提振楼市措施后，投资者已涌入荃湾中心连环扫单位，令屋苑成为「炒家天堂」。

资深投资者吕宇健（Ken Sir）在今年2月斥资合共约883万元，买入荃湾中心3伙细价单位，全数均为Full Pay。作价最平为5座中高层D室，实用面积324平方呎，成交价280万元，呎价8,642元。据悉，原业主1998年买入价98万元，单位升值约182万元或1.86倍。另一伙为17座高层E室，实用面积329平方呎，成交价288万元，呎价8,754元。原业主2010年买入价132.8万元，单位升值约155.2万元或1.17倍。至于余下一伙为19座中层H室，实用面积374平方呎，成交价315万元，呎价8,422元。原业主2011年买入价185万元，单位升值约130万元或72%。

4.沙田400万以下屋苑︰沙田第一城

沙田第一城是新界东最大型私人屋苑，自1981年起分七期落成，由长江实业、新鸿基地产、恒基兆业及新世界发展四大发展商联手打造。项目总占地面积达400万平方呎，绿化空间比例高达90%，共52座住宅大厦提供10,642个单位，实用面积介乎284至853平方呎，间隔涵盖两房至三房连工人套房。

交通方面，屋苑各期距离港铁马鞍山线及第一城站分别约5至10余分钟步程，其中以第4期位置最近。另外项目内有巴士总站，于大涌桥路、小沥源路及插桅杆街亦有多条巴士及小巴路线，方便来往各区。

据2025年市场数据显示，两房单位成交价下探至355万元，呎价低见11,677元。参考中原官网，第一城400万以下放盘有35个。在《预算案》公布后，该屋苑首宗成交为沙田第一城39座低层E室，实用面积284平方呎，2房间隔，座向西南，望楼景，最初叫价约408万元。据悉，新买家为上车客，见财案新措施下低于400万元的单位只需支付100元印花税，随即把握机会，议价以398万元承接单位入市，折合呎价14,014元。

代理透露，原业主身处外地，昨日亦特意回港签约促成交易。原业主于2017年以445万元购入单位，持货8年，现转手账面蚀47万元，单位贬值约10.6%；第二宗成交为第一城48座低层H室，实用面积304呎，2房间隔，原业主于2012年以251万买入，现以386万沽出，实用呎价12,697元，持货13年账面获利135万，期内升值54%。

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5.九龙湾400万以下屋苑︰得宝花园

「九龙湾三宝」之一的得宝花园，属九龙东热门上车屋苑之一，于1984年入伙，楼龄约40年。由恒基、新世界及永泰建业合作发展的得宝花园共有8座，细分为两期，合共提供2016个住宅单位，单位实用面积介乎253至398方呎，以一房为主打，占总伙数约三分之二，一房实用面积由253至282平方呎不等，至于两房则介乎381至398平方呎。虽然开则较细，但变相单位价格相对较便宜，首置客更容易入场。