雷射针——租金管制好心做坏事

雷射针

雷鼎鸣

2020-02-07 04:18 HKT

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生活专栏

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　　疫情最终会过去，但困扰香港的政治与经济问题，恐怕还会存在一段很长的时间。在众多深层次社会矛盾中，居住昂贵是很重要的一项。瘟疫虽仍未真正在港扩散，但二○○三年的沙士噩梦仍在，港人仍如惊弓之鸟，楼价租金都有下滑现象。因供应短候，我不相信楼市会崩盘，但楼价贵的情况却稍有纾缓。政府在月前宣布十项民生措施时，曾有传闻会研究一下租金管制，此事倒是好心做坏事，无此需要。
　　政府在推出与民生有关的十项措施之时，顺带表示会探讨一下租金管制的问题。我不清楚若是有租金管制，这只会在㓥房类别中实施，还是最终会推广至纳米楼及其他楼宇，但其实此政策的负面后果，无论如何推行，都只会是大同小异。
　　香港楼价与港人收入相比，众所周知，贵绝全球，有人认为这是地产商垄断的结果。我认同楼价这么贵对经济不利，亦增加人民的痛苦，但我并不认为其主要根源是市场垄断。房屋的租务市场是极具竞争性的市场，有数十万个住户需要在私人市场租楼，愿意将单位出租的房东亦数以万计，甚至数以十万计，市场竞争激烈，如何能有垄断。租金是贵得叫人吃不消，但这只可能是市场供求关系所造成，而不是人为垄断。
　　假设政府为某一类型的楼宇设置租金管制，其形式通常是在租约期内，租金每年的加幅限死在某一个百分比，只准其降，不准其升，那么假以时日，实际的租金便必然低于市场价格。租金低于市场租金必会造成供不应求，比起依靠用自由市场去配置资源，房东更不愿意把楼租出，也减低把正常房屋划分为㓥房的意欲。但租客却会因租金减低而想住大一点，或是有更多的人愿意充当租客。需求与供应差距扩大，等同有一批人老是租不到房子，生活更形艰苦。
　　理论上如此说，但实践时情况又如何？要回答这问题，最好是找实例。美国的三藩市，是个受左翼思潮影响甚深的地方，正正这里便有租金管制，其效果如何？
　　首先要注意，租金管制反而有可能把当地租金推高，而不一定是压低。从房东的角度来看，当租客签了租约后，除非他自愿搬走，否则每年只能加极少的租，到后来，能收回的租金必定会远低于市价，这又使租客更不会搬走，自己物业的收益便成疑。为了预防此事发生，签约时所订租金，必要把未来的升幅也充份考虑在内，所以租金要订得极高，一来可减少房东未来的损失，二来可保证房客不会懒死不走。正因如此，我们见到拥有租金管制的三藩市，租金几乎直追香港。我们也应注意，三藩市居民住不起房屋的人数众多，有些街道随处都是露宿者，他们生活梳洗的地方是麦当劳等快餐店的洗手间。当然，加州天气温和，冬天并非冰天雪地，也可能是露宿者云集的原因之一。香港冬天比三藩市更暖和，按以上的三藩市经验，租金管制的一个可能后果，便是为香港增加露宿者。
　　正因为有了租金管制后，租客找房子有困难，所以房东拣客时可以非常挑剔。例如，最受欢迎的租客是一些不久的将来很可能会退租人，医学院或读博士的研究生很受欢迎，因为他们毕业后多半要离开到别的地方工作，我认识有人成功租到屋，但他申请时竟要准备大量有关自己的材料，有如申请大学般。有一份稳定良好职业的，房东会有戒心，因为这些人生活稳定，不易搬走，所以在订定租约时需要把租金特别调高。我有位旧同事，退休后在三藩市买了屋退休，但后来回港又工作了一段时间，在她回港前，她把屋租给了一位在矽谷有优厚职位的工程师，但租金没有订得特别高。她回到三藩市后希望租客离开，她自己重回故居，但已是不可能了，她自己反要用贵得多的价钱租了个地方自住。她其实等于在补贴一位收入比她优厚的人，但只能徒呼奈何。
　　有了租金管制后，这类的扭曲现象会很多，因为市场本身正是被扭曲了。要防止此等现象，增加供应才是最有效的方法，要增加房屋量，首要便是增加土地供应了。
雷鼎鸣