子非鱼 - 村屋买卖（九）｜非鱼论市
不少村屋地面单位都会改作商业用途，譬如常见的地产代理、便利店、餐厅或车房等，有些餐厅甚至全幢三层用作舖面。普通巿民或许会有所好奇，村屋转作商舖究竟有没有违反用途？
香港的建筑物用途主要受两方面规限：一个是法定规划用途；第二是批地条款。法定规划用途是一个大方向，通常会为一大片土地划出法定用途。譬如预期作住宅发展、政府设施、绿化地带或工业用途等，住宅用地亦会分低密度至高密度发展。
留意土地法定规划用途
要改变土地用途的程序相当复杂，需经地方人士、区议会、相关基建部门、其他持份者及城规会讨论，解决几乎所有疑问才会获批，历时十年亦是等闲。譬如应属最困难的郊野公园改为住宅，至近年较常见的工业改为商业或住宅用途等，都需要经此程序。
即使在同一区的私人发展，并属于同一种法定规划用途，亦会发现有些屋苑附设商场、有些不设商场，这是受制于批地条款。在政府批出私人土地前，除可建楼面面积（与地积比有关），亦会因应区内的发展配套所需考虑加入其他条款，例如兴建公众公园、学校或社区设施等，商场或停车位数目等亦会加在条款内。
法定规划用途里亦有分「经常准许的用途」和「须经城规会申请及获批的用途」。就城划会的《法定规划综合网站》所见，新界村屋大多落在乡村式发展或住宅（丁类），这两类土地的经常准许的用途虽不包括商舖，但在标注内有提及「除以上所列，在新界豁免管制屋宇的地面一层，经常准许的用途亦包括：食肆、图书馆、学校、商店及服务行业」。
假如参照法定规划用途，即是丁屋的地面可以用作商舖，但楼上单位须申请获批才可。不过，就笔者曾看过的丁屋土地「批约」，内里的条款（英译中）指「该土地及其以上的建筑物的任何部分，只能作非工业用（non-industrial purpose）」。因此，在批约中，如注明了该土地可作非工业用的村屋，即使全幢改为商舖或食肆都没有问题了。
至于是否所有丁屋都有此条款，笔者则不敢肯定，买家如想查询，还是查阅个别土地的批约为准。
查清路权有否限制外人出入
假如看中了某村屋单位，预期将来有转为商舖用途的潜力，准买家亦要留意有没其他限制。譬如目标单位于有经过大闸或私人土地，该私人土地的路权有否限制外来人士出入？又或者在比较传统的围村范围，该村有没有外人入村的限制，准买家也必需事先了解。否则以商舖价钱购入只能用作住宅的单位就得不偿失了。
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