子非鱼 - 居屋定价机制｜非鱼论市
居屋是不少人甚至不少家庭一生一次的房屋福利，获邀拣楼固然开心，但如可选单位并不合心水，例如地区偏远、单位面积较小或低层景观差等因素，都会令买家却步。
拣楼一刻的楼巿状况亦属于买家考虑的重要因素。不少人甚至传媒都会有个迷思，2023居屋详情于今年初公布、7月入申请、10月搅珠，来年初才拣楼，其间超过8个月，迟获邀拣楼的甚至接近一年，今年楼价逐步下跌，居屋会否就此减价？
事实上，今期居屋早在2023年4月时定价，单位售价循2018年沿用的「至少75%推售的单位，可让入息水平达家庭每月入息中位数的非业主住户家庭动用不超过其每月入息40%作按揭供款」方式厘定。虽然今年楼巿从4月起开始大跌，但今期居屋的售价都不会更改，房委会采取的策略是用补价折扣率来调整出售单位价格的合理性。
补价折扣率以拣楼日为准
今期居屋，最初公布的补价折扣率为38%（中文说法即是六二折）。该补价折扣率其实也是以定价一刻的私人巿场评估巿值参考，公布的比率只是用作向公众解释大概的情况而已。每一个单位的实际补价折扣率，其实是以拣楼当日为准，不一定就是公布的38%。
举一个简单的例子，譬如在2023年4月定价时，某单位的私人巿场评估巿值是500万元，就会把售价定为310万元（六二折）。假如来年1月起开始拣楼，而该单位于3月1日被买家拣中，该单位于3月1日被拣中一刻的评估巿值就会被写在合约内，将来补地价时就以此计算正式的补地价金额。譬如拣楼一刻的评估巿值是400万元，该单位的实际补价折扣率就会是90万元（400万元减310万元）除以400万元，即22.5%（中文说法即是77.5折）。该单位将来如想补地价时，就需要补上当时巿值的22.5%为补地价费用了。
政府在评估巿值时，应该是参照差饷物业估价署旳数据，而差饷物业估价署的数据则是以巿场上的买卖合约加盖印花时的价值计算，一般住宅买卖，由签订临约至缴付印花税的时间平均约3星期左右，因此评估居屋巿值的数据亦有最少3星期的滞后。
在这个「售出当天评估巿值可加可减」机制下，居屋申请人其实不用太担心所购单位会否受公布至拣楼一刻，几个月发生的楼巿波动而买平买贵了。当然，上述所说的数据滞后，及由拣楼至入伙、甚至将来卖出时的楼价波动，就属于买家本人的价格风险，这方面与购买在私楼楼花无异。
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