地皮估值的考量
承接上一篇由笔者同事简介启德发展区的规划由来，今次尝试浅谈该区地皮估值的转变与及当中的考量。
发展商投得地皮后，由落实建筑图则到完成建筑工程，建筑期一般都需要4至5年(当然也要视乎项目的发展规模)。一般在完成建筑工程之前，发展商在满足一定的条件下，可向地政总署申请预售楼花。问题是，发展商该如何定价呢? 发展商在入标竞投地皮前又是否已经考虑到日后物业开售的价钱呢? 答案是肯定有的，但要留意这并不是唯一的考虑。
以启德发展区为例，政府当日提出《启德发展计划》及《起动九龙东》作为日后整个发展区的主轴，并以CBD 2.0 为主要定位，相关发展范围涉及总面积约328公顷，当中预计会提供30000伙住宅单位，规划人口达86500人；商业楼面面积亦超过1400万方呎，另设酒店发展提供约64000间酒店房间以支援国际邮轮码头，以及总共约110公顷，包括国际级体育园的文娱康乐休憩空间。除此之外，另一卖点是2011年由政府提出，用以连接观塘商贸区﹑邮轮码头﹑都会公园﹑启德站前广场及九龙湾商贸区的环保连接系统 (即单轨铁路)；此项目并非单纯定位为公共交通工具，同时亦是地标之一。乘客可以从高架列车车厢饱览维多利亚港的景致，提升观光体验。
以上种种规划愿景，加上地契发展条款﹑预期落成物业定位﹑本地买家需求及购买力﹑交通配套﹑经济发展以及未来人口组成等因素，都会列入发展商出价竞投地皮的考虑清单之内。
回到地皮估值，在启德地段首先推出市场的是于2013年初招标、现落成为启德1号的「港人港地」地皮。当年地皮招标时，周边新建住宅成交实用呎价介乎每方呎15000至18000元，若发展商以此为基础，计及建筑成本﹑融资成本﹑专业服务费用﹑市场推广成本﹑发展利润(即承担发展的商业风险，例如市场及成本风险等)及地契发展条款限制等因素，并期望配合沙中线(现为屯马线)的局部通车，以每方呎地价平均约5150元投得地皮。此后推出招标的4幅住宅地皮，由于可建楼面面积﹑与车站距离到景观都不尽相同，但每方呎地价仍上升至5300元以及最高的6500元。
时间跳到2016年10月，内地资金进军香港投资版图，以每方呎地价13500元投得启德第1K区3号住宅地皮，并于随后数个月内同一资金以接近的每方呎地价投得毗连的3幅住宅官地，战略意味浓厚，亦可以看成该区发展潜力正逐渐显现，包括即使未来区内新供应增加，但预料楼价仍将有较大上升空间。参考同年8月开售的启德1号，当时平均呎价介乎14000至18000元。为何发展商出价可以那么的进取? 说穿了，还是供求失衡的事实。
根据差估署过往的报告指出，2015及2016年预测的私人住宅单位落成量为13290个和18200个，而实际落成量分别为11280个和14595个，空置率则维持3.7%至3.8%，反映推出的住宅单位接近被市场完全吸纳。尽管政府卡2015年进一步收紧按揭措施，并推出需求管理措施令楼价稍稍回落，但随着环球经济环境改善和货币环境的超低利率，引致资金流入，本地楼价升势持续强硬，其中2015年整体楼价相比2014年，按年上升了16%；2017年楼价更比2014年上升了30%。
住宅单位现阶段仍属于商品。在有价有市有规划愿景的情况下，不难理解发展商出高价投地的原因。
普缙总监(估值及咨询)李隽杰
2023年5月30日
