检讨房屋政策 加强往上流动力
立法会上周三读通过《2023年印花税（修订）条例草案》，正式落实本年度预算案提出，调整物业从价印花税税阶的建议。有关措施可减轻首置人士购买200万至1080万元楼宇所需缴交的税款，预计有3.7万人受惠，每年令库房少收约19亿元。财爷多番强调有关措施并非「减辣」，而是因为原有税阶自2010年都未有调整体过，今次调整主要是希望减轻一般家庭首次置业的负担。
事实上，今次调整某程度只是追回过去13年来的累积通胀和楼价升幅。与调整前比较，首置人士可能只悭到数百元至最多约6.7万税款。但香港不少青年人和年轻家庭上车时面临最大困难，往往是首期要支付的金额，所以今次措施起到的作用有限，实在称不上为「减辣」。
不少有意置业人士迟迟无法上车，除了因为私营楼价高，另一原因是金管局为了维持银行体系稳定，而订下的按揭成数限制和压力测试要求，令到部分人即使具备供款能力，亦难以借到足够的按揭贷款，因而要支付较高成数的首期。购买一手楼相对容易，因为发展商可提供额外借贷及其他协助方案，但买二手楼就难有类似安排，有关因素或多或少加剧了一手与二手物业的楼价和成交量差距。
按揭保险某程度可提供协助，但保费加上按揭供款，又增加了首置人士的负担。金管局近年已多次放宽有关限制，笔者希望当局可因应最新的本地楼市和外围息口状况，再适时作出检讨。
笔者曾多次指出，香港有部分青年人和年轻家庭，觉得好像不论怎样努力，都难以储够钱购买私楼，想抽居屋又难过中六合彩，久而久之就会放弃了上车的希望，改为以「上楼」，即是入住出租公屋作为人生的最大目标。为了避免超出轮候公屋的入息和资产限制，部分人刻意不求上进，不争取升职加薪，一有余钱就宁愿拿来买名牌或去旅行。
有关情况亦会拉低港人的生育率。有些年轻人因为良久都抽不中居屋，亦租不起私楼，拍拖多年都不敢结婚，结了婚也不敢生育，有的甚至在结婚后仍要继续分开，与各自的父母同住。上述心态和现象，削弱了社会向上流动的动力，影响香港的长远发展，加剧了青年人对政府及社会现状的不满，降低了他们对香港的归属感和责任感，形成回归之后其中一个最严重的深层次问题。
随着香港成功止暴制乱，由乱及治，再迈向由治及兴的新时代，社会和立法会已绝少人恶意阻挠政府觅地建屋，《十年长策》的公私营房屋供应可望达标甚至超标，特区政府是时候对房屋政策作出全面、深入的检讨。
自亚洲金融风暴后，政府奉行了近20年「重公轻私」房屋政策和建屋目标。随着公屋平均轮候时间有序回落，公私营房屋供应的七三比例，未来是否有调整空间呢？占整体供应达七成的公营房屋，是否应逐步减少出租公屋，增加更多数量和种类的资助出售房屋呢？「三年上楼」承诺是重要的，但政府同时应提高港人的自置物业比率。
应重新考虑首置贷款计划
政府可能忧虑，在缺乏可供发展的土地，增加私楼用地，公屋数目就会减少，影响上楼时间，但是否可以采取有效措施，活化二手私楼的流转，以增加市民的上车选择，处理好「首期难」的问题。政府多年前曾推出首次置业贷款计划，但当时因整体供应不足，楼市炒风炽热，楼价不断上升，首置贷款变成火上加油，加剧了楼市泡沫和之后的负资产危机。但现时本地及外围情况已完全不同，政府是否可以重新考虑呢？
按揭供款方面，年轻首置人士的还款期能否进一步延长呢？有人或会担心变成一世「楼奴」，事实是许多供款人、尤其青年人的收人，一般都会随时间而上升，只要有能力及有上进心，就有机会升职加薪，往往能做到按揭供款期最后缩短至少于20年。
另外，引入「渐进式按揭」的安排，亦可帮助青年人与年轻家庭上车，提供他们储蓄及促进社会向上流动的动力。
引入「渐进式按揭」
长远而言，政府更应为港人的「住屋开支占家庭入息比例」制订政策指标。官员可能会担心如何达标，但有为政府不应遇难避事，而是要民有所呼，我有所应！
2023年5月23日
