香港是幸福地
有记者访问笔者：「为何近期市场上多了租客去买楼呢？」这个就是笔者最近撰文提及的问题核心，我回应：「因为近年实际按揭息口（约3.375厘的H按封顶息口）与租金回报率相差不远的，不少租客基本上也是供得起楼的。」「低吗？香港不是加了息吗？」加息的确是加重了原有的供楼负担，但这只是事实的一部份，其实银行的存款利息亦可能同时增加，应该要将实际息口对比通胀、收租回报率及经济增长，如果息口是和这些数字相当接近的话，基本上息口是很「抵」的！过去半年，可以说是楼价最低，息口亦是最「抵」的时候，因为住宅部份板块的收租回报率曾经去到3.1厘，而最平实际息口在加息之下，维持在3.5厘或以下，和笔者年轻的时候就算收租回报率有机会达到5厘也好，但当时的按揭息口多是15厘以上，即是以前租客要买楼是要租金基础上再加一分息(10厘)去供楼的，其实绝大多数的租客供不起楼！
现时香港有两项优点：
第一是低通胀，香港作为国际大都会通胀只有1.7%，对比一些欧洲大城市，在寒冬之下面对超过10%以上的通胀，这方面香港是天堂，但香港通胀低不是偶然，因为背靠祖国，很多影响通胀的因素其实在价格上都占有优势；第二是在联系汇率制下，香港息口相对美国市场是严重滞后的，此点亦不是偶然，除了因为香港的存款多而引致难以加P按(最优惠利率按揭)之外，H按(银行同业拆息按揭)亦是享受平息，按揭息口甚至许多时比定期更低，其实政府面对套息活动的追击是不断付出代价的，而在这种情形之下是享受低息和汇率稳定。
另外，现时单以屯门、天水围为例，楼价300万或以下的二手住宅放盘量约有50个，而500万或以下的二手住宅单位约900个，其中大部份也是两房单位，这些都是25至34岁组别的年轻人人均入息中位数字(2.1万)，两口子可以负担到的楼价，小家庭合力透过每月储蓄收入的3成约3年时间就可以储到500万的一成首期，收入既可以借到自住九成按揭并通过入息要求和压力测试，这些都是北部都会区有充分基建的区域，但人们仍活在「年轻人买不起楼」的错误悲情中。
其实用市场因素的角度来看，香港是一个极度幸福的地方。
2023年5月7日
