地产商投地发展 首要计掂盘数
本港与内地全面通关后，市场憧憬经济环境将持续好转，可是最近卖地成绩仍未如理想，早前新地以约47亿港元投得洗衣街大型商业地皮，由于中标价远低于市场估值，因而被批评为贱卖土地。依笔者看，城市须发展土地去满足社会殷切需求，不能因担心市况低迷影响入标价而停止卖地，同时政府卖地有既定准则，卖地有底价，只有价钱合理才会推售。更何况，虽然洗衣街地皮位处黄金地段，但是工程复杂且需时较长，因而拖低地产商出价意欲，此亦不足为奇。
洗衣街大型商业地皮「晒太阳」多年，惟因位于区内「心脏」地带，并会影响油旺区的重建规划及未来发展，因此须及早批出及展开工程。早在今年2月中，该幅地皮的估值约56.4亿至109.7亿港元，估值下限较去年初大幅回落近7成，而今次中标价再较最新市场估值下限低约16%。大家或将此归咎于市道不景气，地产商对投资前景仍抱审慎态度，令「心急」卖地的政府愿意低价批出。
老实说，地产商拥有丰厚资源及经验，因此由他们承建当中的公营及社区设施，效率或较政府自行兴建高。惟对他们而言，发展土地是一门生意，最重要是「计掂数」。上述地皮面积庞大，而且建筑周期长，新项目预计于2030年落成，须支付高昂利息，加上中标地产商须依图则兴建多层地库，地库的建筑成本相对高昂，工程费用不菲。此外，他们亦须为政府兴建约10万方呎的交通交汇处和社区会堂等设施，大大增加了建筑成本。
由此可见，只有财力较雄厚的地产商才有能力承接此工程，而且考量整体建筑成本后，投标价较低亦属正常，而在洗衣街地皮附近座拥新世纪广场及帝京酒店的新地，投得地皮发展后，便尽享区内物业的协同效应，此亦成为其投地的重大诱因。
正如发展局陈述，洗衣街用地不单提供商业楼面，亦为长远的经济发展做好准备，若硬要等到市况好转才出售，再施施然兴建大量社会设施，实有违政府增加土地供应去照顾社会所需的宗旨，亦阻碍了城市的长远发展。
2023年3月16日
