人工岛的土地价值

香港测量师学会

2023-02-06 12:07 HKT

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中部水域人工岛的造地成本及相关价值（尤其是卖地收益）一直备受市场关注。发展局自去年12月起，接连在立法会发展事务委员会、土地及建设咨询委员会和城市规划委员会就人工岛研究的初步建议作简介。在此等会议上，不少委员对建议表示欢迎，但亦对多项基建工程带来的财政压力，以及工程超支等方面提出关注。

多项基建工程有财政压力

局方于去年底提出卖地收入的估算约为7500亿元，高于约5800亿元的工程造价成本。要留意的是：政府的卖地收入估算只包含在市场上放售的私人住宅和商业用地。但人工岛尚有大量其他土地具重要经济及社会价值，当中的公营房屋土地价值尤为重要。政府现行就公私营住宅的新供应比例为7：3，这意味人工岛上为数约13.3万至14.7万个规划作公营住宅单位的土地价值并未纳入以上的土地收益及造价成本比较，令人工岛的整体价值未能充分呈现。

整体价值未充分呈现

人工岛公营房屋（包括出租公屋及资助出售房屋）的土地价值可从三个层面探讨，包括（1）在市场上出售的吸引力及售价；（2）转换成私人住宅的市价；以及（3）创造发展土地的成本。

公营房屋土地的市场吸引力及售价受制于政府的资助出租及出售政策，故供出租用的公屋土地不具备市场吸引力；资助出售房屋的地价亦因单位售价有巨大折让而远低于私人住宅土地。若人工岛的公营住宅用地能以私人住宅用途计算价值，政府的地价收入估算自然有大幅度的提升；而在新界透过收回私人土地创造发展土地，会牵涉收地赔偿及基础设施等成本。因此，讨论整个人工岛的土地价值时，亦应充分考虑公营住宅土地的价值与成本。

撰稿人︰香港测量师学会土地政策小组主席刘振江

2023年2月6日