子非鱼 - 买楼回赠需扣减贷款额（四）｜非鱼论市
子非鱼
2023-01-13 00:00 HKT
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上篇提及的个案，因回赠扣贷款额的机制，买家最终借少近百万元，出街后收到不少回响。就上文提及的楼盘开售已超过4年，入住许可证本已非新鲜事。只因上会期限长达三年多，问题才在近期浮现。加上近日楼价下跌，有些另类做法亦变得不太可行，本文一一详述。
上文谈及的例子，买家购买800万元住宅，各类前期回赠达楼价的20%，银行将以640万计算按揭成数。如买家原以为可用800万元借6成按揭即480万元，但银行以640万计借6成，就借少96万元。这类买家可考虑申请按揭保险，8成按揭可借512万元，轻易解决问题。
如买家原本想借800万元的8成按揭640万元，即使用640万元批出9成按揭只有512万元，与买家心目中首期差额仍高达128万元。就此笔者想到几个理论上可行，但现实上未必可行的方案。
方案一是申请发展商一按，然后转按至银行。新盘许多时都会提供发展商一按，普遍高达楼价85%左右。如意算盘是，买家先借800万元的85%即680万元，待取得贷款后，或低息蜜月期过后以8成按揭转按到银行，到时可补回少于40万元差额。不过翻查价单，该盘选择先住后付计划的买家，并不能申请发展商一按，因此方案并不可行。
先住后付补交订金可行
方案二是相当大胆的方法，买家先向其他财务公司申请按揭，由于财务公司不受金管局监管，借出多少成数按揭纯属商业决定，罚息期亦较有弹性。就近日而言，财务公司一按利率最低亦要12%左右。此方法最大危机是，银行在处理转按时，最高可经按揭保险批出估价8成按揭。但近期楼价下跌，按揭保险可能拒批有关转按申请，如果在财务公司上会后未能转会到银行，将要硬食贵息。
方案三主要针对入住许可证费用的「回水」机制，这方面不是买家能力所及的选择，而是从发展商销售策略做起。如果某单位楼价原是800万元，选用建期成交的买家在前期只需缴付10%大订，然后等建期找剩余楼价90%的尾数；选用先住后付的买家，需在交付10%大订后，还要在指定日子补付80万元订金，当楼宇落成后，这类买家就可即时取匙入住，并在一段相当长时间后才找剩余楼价80%的尾数。方案三的补付订金是买家需缴楼价的一部份，而不是「先缴入住许可证费用、其后以现金回赠全数回水」。这方案现行的先付后住计划的缴款期及金额做法类似。
楼花盘可按各自销售策略，要求买家在指定期限补付订金，方案三的支付办法并无不妥。虽则如此，由于买家取匙至上会期间不用缴付租金，银行仍有机会将「免租」一事评估等值优惠，而对贷款额作出扣减。
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星之谷按揭转介及移民顾问
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上文谈及的例子，买家购买800万元住宅，各类前期回赠达楼价的20%，银行将以640万计算按揭成数。如买家原以为可用800万元借6成按揭即480万元，但银行以640万计借6成，就借少96万元。这类买家可考虑申请按揭保险，8成按揭可借512万元，轻易解决问题。
如买家原本想借800万元的8成按揭640万元，即使用640万元批出9成按揭只有512万元，与买家心目中首期差额仍高达128万元。就此笔者想到几个理论上可行，但现实上未必可行的方案。
方案一是申请发展商一按，然后转按至银行。新盘许多时都会提供发展商一按，普遍高达楼价85%左右。如意算盘是，买家先借800万元的85%即680万元，待取得贷款后，或低息蜜月期过后以8成按揭转按到银行，到时可补回少于40万元差额。不过翻查价单，该盘选择先住后付计划的买家，并不能申请发展商一按，因此方案并不可行。
先住后付补交订金可行
方案二是相当大胆的方法，买家先向其他财务公司申请按揭，由于财务公司不受金管局监管，借出多少成数按揭纯属商业决定，罚息期亦较有弹性。就近日而言，财务公司一按利率最低亦要12%左右。此方法最大危机是，银行在处理转按时，最高可经按揭保险批出估价8成按揭。但近期楼价下跌，按揭保险可能拒批有关转按申请，如果在财务公司上会后未能转会到银行，将要硬食贵息。
方案三主要针对入住许可证费用的「回水」机制，这方面不是买家能力所及的选择，而是从发展商销售策略做起。如果某单位楼价原是800万元，选用建期成交的买家在前期只需缴付10%大订，然后等建期找剩余楼价90%的尾数；选用先住后付的买家，需在交付10%大订后，还要在指定日子补付80万元订金，当楼宇落成后，这类买家就可即时取匙入住，并在一段相当长时间后才找剩余楼价80%的尾数。方案三的补付订金是买家需缴楼价的一部份，而不是「先缴入住许可证费用、其后以现金回赠全数回水」。这方案现行的先付后住计划的缴款期及金额做法类似。
楼花盘可按各自销售策略，要求买家在指定期限补付订金，方案三的支付办法并无不妥。虽则如此，由于买家取匙至上会期间不用缴付租金，银行仍有机会将「免租」一事评估等值优惠，而对贷款额作出扣减。
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