子非鱼 - 换楼潮及注意事项（上）｜非鱼论市
子非鱼
2023-01-27 00:00 HKT
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去年楼价跌势集中在下半年，差饷物业估价署的较受欢迎屋苑售价指数在去年5月以330.0见顶，至11月时已跌至290.7，下跌了12%。与2018至2021年的高位335.9、338、327.0及339.1计，分别下跌13.5%、14%、12.1%及14.3%。对上一次指数较接近的是2017年10月的290.8，即是在2017年底后买楼都已跌穿买入价。
香港楼巿一向「瘦田无人耕」，奇怪的是，这一轮跌势反而涌现了一批换楼客。细问之下，原来这批换楼客多在2016、17年上车。在2019年10月「林郑Plan」推出前，只有600万元或以下的住宅才可申请高成数按揭，林郑Plan将楼价放宽至1000万元住宅申请最高8成按揭。其后，在2022年2月「波叔Plan」更放宽至1200万元以上物业可借最高8成或960万之较低者。在林郑Plan前，不少人只有将货就价，购买600万以下物业以高成数按揭上车。
在林郑Plan推出时已届满额外印花税禁售期的物业，即是在2016年10月前购入。2016年10月的楼价指数只是258.6，而林郑Plan推出时已是317.6，升幅达22.8%。600万元的单位随指数升至737万元，但800万元的Dream House已迫近林郑Plan的1000万元8成按揭上限。虽然卖楼后所得资金刚好换到Dream House，但毕竟高追入巿的心理压力不少。
近日楼价回调至2017年10月，在2016、17年上车的客人，虽然出售的物业跌价了，但当年曾经想买的Dream House楼价也回归原点。适逢去年初的波叔Plan进一步放宽按揭，提升至千万元住宅仍可申请九成按揭。几年下来，按揭供款的本金部份已帮上车的客人储得一定资金，加上升职加薪等元素，这批客人换楼时，可考虑由楼价600万元物业换到1000万元，生活质素大幅提升。
注意物业买卖成交日期
不少换楼客会担心卖楼后楼巿忽然反弹，意外造成「换车变落车」，所以都希望短时间内做到「一卖一买」；也有部份人想先收楼后交楼，以避免多搬一次屋的麻烦。不过，在动笔签临约买楼前，必须停一停、想一想资金流及按揭申请的细节。
如手上现金并不充裕，需要靠卖楼所得资金购入新物业，就必须把新买物业成交日定在卖出物业成交日后。现时买卖物业都采用支票或本票交易，客户存钱到律师楼、再由律师楼开票给对方，兑票的时间就变成最少两三天才可完成。如计及每天截票时间及律师楼的行政安排，买方律师楼通常会要求买家，在成交日前最少三至四个工作天交票及签文件。因此，换楼客须把新购物业成交日定在售出物业的最少五个工作天后，才可确保顺利交收。
另外，换楼客拟新申请的按揭成数，对于成交期限制更大，下期再续。
https://starpnews.com/
星之谷按揭转介及移民顾问
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香港楼巿一向「瘦田无人耕」，奇怪的是，这一轮跌势反而涌现了一批换楼客。细问之下，原来这批换楼客多在2016、17年上车。在2019年10月「林郑Plan」推出前，只有600万元或以下的住宅才可申请高成数按揭，林郑Plan将楼价放宽至1000万元住宅申请最高8成按揭。其后，在2022年2月「波叔Plan」更放宽至1200万元以上物业可借最高8成或960万之较低者。在林郑Plan前，不少人只有将货就价，购买600万以下物业以高成数按揭上车。
在林郑Plan推出时已届满额外印花税禁售期的物业，即是在2016年10月前购入。2016年10月的楼价指数只是258.6，而林郑Plan推出时已是317.6，升幅达22.8%。600万元的单位随指数升至737万元，但800万元的Dream House已迫近林郑Plan的1000万元8成按揭上限。虽然卖楼后所得资金刚好换到Dream House，但毕竟高追入巿的心理压力不少。
近日楼价回调至2017年10月，在2016、17年上车的客人，虽然出售的物业跌价了，但当年曾经想买的Dream House楼价也回归原点。适逢去年初的波叔Plan进一步放宽按揭，提升至千万元住宅仍可申请九成按揭。几年下来，按揭供款的本金部份已帮上车的客人储得一定资金，加上升职加薪等元素，这批客人换楼时，可考虑由楼价600万元物业换到1000万元，生活质素大幅提升。
注意物业买卖成交日期
不少换楼客会担心卖楼后楼巿忽然反弹，意外造成「换车变落车」，所以都希望短时间内做到「一卖一买」；也有部份人想先收楼后交楼，以避免多搬一次屋的麻烦。不过，在动笔签临约买楼前，必须停一停、想一想资金流及按揭申请的细节。
如手上现金并不充裕，需要靠卖楼所得资金购入新物业，就必须把新买物业成交日定在卖出物业成交日后。现时买卖物业都采用支票或本票交易，客户存钱到律师楼、再由律师楼开票给对方，兑票的时间就变成最少两三天才可完成。如计及每天截票时间及律师楼的行政安排，买方律师楼通常会要求买家，在成交日前最少三至四个工作天交票及签文件。因此，换楼客须把新购物业成交日定在售出物业的最少五个工作天后，才可确保顺利交收。
另外，换楼客拟新申请的按揭成数，对于成交期限制更大，下期再续。
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