廖嘉豪 - 今年楼市或先跌后升｜花旗看天下
廖嘉豪
2023-01-10 00:00 HKT
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我们原先预测2022年香港住宅楼价下降7%至10%，结果跌幅更大，去年全年累积下跌15%。自去年年中以来，美国联储局大幅加息，住宅市场情绪迅速恶化，股市疲软也使置业意欲低迷。整体楼价已经较2021年8月的历史高位下跌了18%，今季有机会进一步下跌 5%，意味或从历史高位累积调整20%至25%，不过同时可能有正面因素开始浮现，住宅楼价有望见底，年底前或累计温和回升5%，全年价格变化最终或持平。
按揭利率料见顶
首先，按揭贷款利率有机会见顶。我们预计联储局今年或在2月再次加息50个基点，3月加息25个基点，5月加息25个基点，最终利率水平可能高达5.25至5.5厘，然后随著经济及就业市道转差，或暂停加息甚至转向减息。香港实际按息有机会于下季在约4厘水平见顶。随著联储局自2022年5月开始快速加息，香港1个月期的本港银行同业拆息也相应向上。目前，大部份香港按揭定价为H+1.3厘，鉴于一个月期HIBOR加上1.3厘已经超过6厘，所以现在几乎所有按揭转以最优惠利率为基准。如果未来联邦基金利率上升带动香港最优惠利率上升，将对现有住宅按揭的负担能力产生负面影响。不过，鉴于楼价已从高位跌约20%，在计入较高利率后的整体负担能力仍与2018至2021年水平相近。这会产生更大的心理影响，尤其是对投资者而言，当潜在买家觉得按息已经见顶，并且楼价快速下跌后负担能力有所改善时，一些人可能会认为最坏情况或已经过去，并有意入市。
其次，内地与香港通关或释放之前压抑的需求。楼价经历了17个月的调整，原因是通关延迟、疫情持续及利率快速上升。楼市成交持续低迷，导致需求被压抑。需要一个强有力的催化剂来扭转置业人士的观望态度，内地与香港通关或带来类似作用。2021年8月至2023年3月，楼市每月平均成交估计约4300宗，统计过去16年，楼市月均成交接近或低于5000宗只试过8次，历时介乎4至13个月，意味今轮成交低迷持续的时间已经超出过往纪录。值得留意的是，过去楼市交投疲弱过后的六个月，月均成交反弹32%至1.5倍。参考非本地人置业需要缴交的买家印花税，每宗成交金额约2000万元，所以我们预计在重新通关后，来自内地的潜在买家或更关注豪宅市场，或对豪宅带来更大支持。
2023年至2025年香港楼市每年平均供应约47000伙，与我们估计通关后，楼市每年需求约50000伙接近，在供求大致平衡下，楼市或呈现U形复苏。
花旗银行投资策略及环球财富策划部主管
廖嘉豪
按揭利率料见顶
首先，按揭贷款利率有机会见顶。我们预计联储局今年或在2月再次加息50个基点，3月加息25个基点，5月加息25个基点，最终利率水平可能高达5.25至5.5厘，然后随著经济及就业市道转差，或暂停加息甚至转向减息。香港实际按息有机会于下季在约4厘水平见顶。随著联储局自2022年5月开始快速加息，香港1个月期的本港银行同业拆息也相应向上。目前，大部份香港按揭定价为H+1.3厘，鉴于一个月期HIBOR加上1.3厘已经超过6厘，所以现在几乎所有按揭转以最优惠利率为基准。如果未来联邦基金利率上升带动香港最优惠利率上升，将对现有住宅按揭的负担能力产生负面影响。不过，鉴于楼价已从高位跌约20%，在计入较高利率后的整体负担能力仍与2018至2021年水平相近。这会产生更大的心理影响，尤其是对投资者而言，当潜在买家觉得按息已经见顶，并且楼价快速下跌后负担能力有所改善时，一些人可能会认为最坏情况或已经过去，并有意入市。
其次，内地与香港通关或释放之前压抑的需求。楼价经历了17个月的调整，原因是通关延迟、疫情持续及利率快速上升。楼市成交持续低迷，导致需求被压抑。需要一个强有力的催化剂来扭转置业人士的观望态度，内地与香港通关或带来类似作用。2021年8月至2023年3月，楼市每月平均成交估计约4300宗，统计过去16年，楼市月均成交接近或低于5000宗只试过8次，历时介乎4至13个月，意味今轮成交低迷持续的时间已经超出过往纪录。值得留意的是，过去楼市交投疲弱过后的六个月，月均成交反弹32%至1.5倍。参考非本地人置业需要缴交的买家印花税，每宗成交金额约2000万元，所以我们预计在重新通关后，来自内地的潜在买家或更关注豪宅市场，或对豪宅带来更大支持。
2023年至2025年香港楼市每年平均供应约47000伙，与我们估计通关后，楼市每年需求约50000伙接近，在供求大致平衡下，楼市或呈现U形复苏。
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