廖嘉豪 - 内房销售或次季起复正增长｜花旗看天下

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廖嘉豪

2023-01-17 00:00 HKT

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产经专栏

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为提振经济，内地除加快重新开放，亦持续推出稳定楼市措施。近期花旗看到信贷支持扩展到陷入财困的内房商；多个二线城市放松限购令或首期比例（例如南京、重庆、东莞），住建部亦明确表明，内地将采取有针对性政策来重振房地产行业的信心，承诺对首次置业和换楼需求提供更多支持；人行及银保监又联手，容许新盘住宅楼价按月及按年连续三个月下跌城市，可以放宽首次置业按揭贷款利率下限，70个大中城市中，有38个符合资格，合共占2022年首11个月全国房屋销售金额15%。

政策效果似乎正传导致楼市数据。花旗统计了31间上市内房企业，12月合约销售金额约4500亿元人民币，按年跌幅由11月的35%略为收窄至30%，按月则增长36%，当中销售下跌主要集中于民营内房企业，国有内房企业销售额按年仅跌1%。新盘开售的售罄率亦有望见底，包括北上广深在内的10个主要城市新盘售罄率，由去年7月至11月约45%，恢复至12月大约55%，部份主要城市在近期疫情见顶后，睇楼量亦正在回升。内房商1月至2月的销售可能继续疲弱，重新开放对居民收入及宏观经济的利好作用，仍需要时间见效，但花旗预计4月内房商整体销售或恢复正增长。
全年有望录5%盈利增长

1月至4月是内房商债券还款期高峰，可能会传出个别企业涉嫌违约的消息，而且在首季公布去年业绩前，亦有内房股或因应为资产作大幅减值而需要发盈警。不过，花旗认为这些负面因素仅反映过往情况，估计市场能够消化，内房行业全年盈利有望逐步回稳，在融资成本、增加土地储备及收租业绩具优势的企业，甚至可能录得5%的盈利增长。

自去年11月以来，随著房地产和防疫相关政策转向，内房行业经过多年的去产能和去杠杆后，将从今年开始进入新时代。内地持续推出支持信贷和需求的政策组合，可能提振下半年发展商的合约销售。去年第4季度，民营内房股从低迷的估值中反弹后，花旗较看好资产负债表能温和扩张，以及去年与今年上半年能增加土地储备以支持未来增长的企业。行业今年预测市盈率约6.6倍，股价较每股资产净值折让54%，股息率达4.5厘，估值亦有力缓冲盈利压力。
花旗银行投资策略及环球财富策划部主管
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