明年楼价先稳后升10%
不经不觉，2022年已步入尾声。回顾过去一年，受到疫情、加息问题、移民潮及美汇指数等因素打击，本港楼市出现多项低纪录，简单而言，今年楼市仿佛进入了「冰河时期」，楼价方面几乎可以说是「由头跌到尾」。
2022年的楼市创出多个低纪录，首先是整体物业注册量。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，笔者预期，今年整体物业（包括住宅及非住宅）注册量将跌穿6万宗水平，势少过2003年「沙士」时期录得约8.7万宗，将创1991年后的32年纪录新低，充分反映楼市的交投相当疲惫。
此外，一、二手交投亦受制于疫情，今年发展商推盘步伐明显放缓，加上加息问题令楼市气氛审慎，预期今年新盘将「量额」齐跌至9100宗，较去年约1.67万宗大减45%；销售额则料由去年约2,212亿元按年急降58%至约930亿元。二手同样「跌数难逃」，料期内交投约由去年5.96万宗跌至约3.7万宗，创1996年有纪录以来最低，成交额则估计约3000亿，势创6年新低。
物业市场的流通量以及楼价都不断创新低。今年二手交投下挫，令反映物业交投活跃程度的流通率，势将跌至3%，创自1996年后的27年纪录低位。最后，楼价本年至今累跌约14.4%，「时光倒流」至5年半前水平，更创22年最大年度跌幅。
幸而「黑暗过会是晨曦」，正如笔者所言，楼市最坏时刻已过，最近利好经济大环境的消息徐徐出现，例如中港持续放宽防疫措施，有传中港有望明年初正式恢复通关；加上市场预期明年息口见顶、移民潮降温、美汇指数亦由高位回落、经济数据及股市亦有所好转，综合多项利好因素，相信最早将于农历年前后重现「小阳春」。
展望2023年楼市，只要美国加息步伐减慢，相信无论交投量以及楼价均有望回稳，明年一手成交将按年急升约75%至1.6万宗水平，同时带动二手成交按年增加约35%，有望达到5万宗，楼价则将呈现「U型走势」，全年楼价将「先稳后升」，升幅估计有望约10%。
板块方面，个人认为在中港恢复通关憧憬下，豪宅市场可睇高一线；个别屋苑层面而言，可以考虑于楼价跌得相对较深的蓝筹屋苑「寻宝」，心水屋苑包括太古城、德福花园、美孚新邨等，因为一旦楼市复常，此类受欢迎的屋苑，楼价反弹的力度亦会较高。
2022年12月29日
