2022年香港楼市危机重重
自2021年12月31日香港出现第一宗新冠变种病毒Omicron本土病例，再由国泰空少及空姐引发的感染群组，香港正式开始第五波疫情。为避免大规模爆发的风险，政府即时宣布收紧社交距离措施至最严厉水平，包括健身中心、戏院、美容院、按摩院及公众娱乐场所等15类表列处停止营业，并禁止食肆下午6时后堂食，这些被特首林郑月娥形容「快、狠、准」的防疫措施打破大家期待短期与中国内地通关的好梦，更打击香港的商业、贸易、社交及上学活动，拖累香港经济复苏的步伐。事实上，Omicron来势汹淘，在世界各地迅速传播，已经对全球经济环境造成严重打击，香港的楼市又岂能独善其身？
回顾过去一年的楼市，在新冠肺炎疫情的肆虐下，交投仍然活跃。根据土地注册处资料显示，2021年整体物业的成交量，包括一手新楼、二手住宅、一手公营房屋、工商舖物业、车位及其他等，合共成交约96000宗，比2020年约73000宗高出超过30%，创近9年新高；金额方面，达到约9100亿元，较2020年约6200亿元高出超过45%，甚至超越1997年约8680亿元的高位纪录，成为历史上最高纪录。
虽然2021年的整体成交量及金额大幅攀升，但住宅物业的楼价升幅只有约3%，而工商舖物业的楼价下跌约15%，反映疫情对住宅物业的影响较轻，但对工商舖物业的影响较深，2022年的楼市是否可延续2021年的表现？我个人认为是不可能，综观现时环球疫情、美国利息走势、中国经济放缓及港人移民等因素，我预测整体的成交量、成交金额、楼价及租金将会下跌，主要有以下四大因素:
1)新冠肺炎疫情已经折磨全球超过两年，随著病毒不断变种，由Delta再变种传播速度惊人Omicron，现时全球几乎所有国家或地区感染病毒，超过3.24亿已经确诊，死亡人数超过555万，估计短期内未能受控，情况将持续一段时间才慢慢回落，疫情使全球经济奄奄一息，2021年下半年香港的楼价已经持续下跌，相信2022年的楼市亦难乐观。
2)由于美国通胀升温，联储局宣布加快缩减买债规模速度，并计划今年加息3次，明年加息3次，香港是否跟随美国加息，视乎香港银行体系结余，但由于港元与美元挂钩，香港始终都要跟随，美国加息对香港楼市将带来负面的影响。
3)中国在过去两年实行「清零」策略，部份地区出现大规模封城及停工，作为世界工厂的中国，如果环球疫情持续，不但对全球供应链陷入混乱，更降低贸易的需求，对已放缓的中国经济有很大的影响，就算中港通关亦未必可刺激香港的经济，中国的豪客亦因国内的情况减低到港购买物业的意欲，因此缺乏内地买家的支持，香港的楼价难逃下跌的命运。
4)由于香港已实行「港区国安法」，十多万人已离开香港，今年移民潮将持续，估计再有十多万人移居国外，造成房屋需求减少，房屋出售将会增加，楼价有正面下跌的压力。
综合以上的因素，我估计今年上半年楼价持续下跌，住宅物业跌幅约5%-10%，工商舖物业跌幅约10%-15%，如果全球疫情在年中渐渐缓和，同时中港能够顺利通关，楼价才稍为稳定，否则2022年香港楼市危机重重。
2022年1月17日
