有买贵冇买错是真实谎言
上星期有朋友致电给我，说他的儿子于今年1月买了一个二手住宅单位，价值800多万，准备作结婚用途，怎知第五波疫情爆发后，楼价不断下跌，银行的最新估价下跌了8%，由于要多付首期，大失预算，于是他透过地产经纪要求业主减价，可惜回复是业主拒绝减价，地产经纪还安慰他说：「放心啦，有买贵冇买错，楼价迟早回升。」朋友非常不开心，因为疫情不断恶化，影响经济环境，担心楼价会继续下跌，感觉买楼不是适当时机，面临两难局面。他问我有甚么方法可解决？我只说已签署正式买卖合约，如果挞订，将会损失10%的订金，而且业主将来再卖出单位，楼价低于当日卖出的价钱，业主可能追讨差价，朋友只好无可奈何地说：「我买错了」。
「有买贵冇买错」是地产经纪经常讲的口头禅，目的是游说买家入市，就算买贵了，亦不会买错。这句话是升市时是非常动听，因为在楼市上升时，买家不怕贵、只怕冇得买，他们相信楼价只会向上，价钱是否合理或市价已抛诸脑后。
事实上，买贵是否等如买错？我们应该用逻辑、理性及客观去分析，因为任何物业在某段时间，都有一个固定的市场价值，如果你用一个高于市价的价钱买入，首先要看看高出多少，如果短期升值的幅度大于买贵的幅度，我们便不能说是买错了，但如果买入价是低于卖出价，或者买入价高出市价很多，我们不能只说眼光不准，因为用一价钱在同一时段可能买到更优质物业，例如地段、楼层、景观、回报率及升值潜力较好，以下的例子说明我们的分析是正确：
1) 对楼市不熟悉，盲目地以高价入市。
例子 : 歌星容祖儿最近售出铜锣湾曦峦8楼A室单位，持货约10年，实用面积465平方呎，售价1025万，买入价1135万，下跌9.7%，未计佣金、律师费及其他支出，帐面蚀约110万。10年前买入的物业要蚀钱，肯定是买贵亦买错。
2) 对楼市过份乐观，看错市、估错价、计错数。
例子 : 希慎兴业及华懋地产合组财团于2021年5月以197.78亿夺得铜锣湾加路连山道商业地皮，该物业以招标形式出售，当时市场估值上限172亿，中标价比上限高出13%，较第二高的财团出价133.31亿，更高出64.47亿，即32.6%，由此证明发展商过份进取，错判形势，以不合理的高价买入。
3) 内地买家走资，只求买入，不求赚蚀。
例子：北角海璇1座低层B室，实用面积1129平方呎，内地买家于2018年以6388.8万买入，2021年6月以5130万卖出，帐面蚀约1258.8万，下跌约20%。该屋苑有6座，提供355个单位，2018年开始入伙，平均呎价约4万-7万，贵绝北角区，现时只卖出约三分之一单位，大部份买家是内地人，他们只求走资，不理会价钱是否合理，所以二手价全部是蚀让。
4) 楼市逆转，楼价持续下跌。
例子：新冠病毒Omicron于1月开始爆发，很多买家于去年年尾买入物业，楼价于第一季持续下跌，未成交已下跌约5%-10%，买家欲哭无泪，因为迟些买价钱更平。
由于第五波疫情持续严峻，无论工、商、舖或住宅物业，近期成交都有不少蚀让个案出现，如果以高于市价或碰到楼价下跌时入市，买家不但买贵了，亦买错了，因为用同一价钱或在不同时段，可以买入更优质或更平宜的物业，所以「有买贵冇买错」是真实谎言。
2022年3月25日
