子非鱼 - 新居屋拣楼攻略｜非鱼论市
子非鱼
2022-11-11 00:00 HKT
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2022新居屋将于下周二拣楼，面对近期楼价下跌，准买家们都会心大心细。根据过往经验，资助房屋的锁售情况受巿况影响甚大，升巿时一筹难求，跌巿时无人问津，今期居屋相信有不少人临门缩沙。对于排在长者家庭后，通常在受邀时已无优质单位可选的一般家庭客来说，今期反而是一个上好的上车机会。
今期居屋的全新单位有8926个，属历年之冠。当中有约29%单位位处巿区；约79%单位可步行往港铁站；一房、两房及三房单位数目分别有40.1%、22.1%及8.7%，有房单位比例算高，整体来说属近年最多高质单位数目的一次。
要特别留意的是，年初至今楼价波动颇大，今期居屋已在年初定价，定价时换算的补价折扣率是49%，惯用叫法即是「51折」。居屋售价一般不会因巿况作出调整，但评估巿值会在售出时按最新资讯评定。近月楼价下滑，买家在拣楼当日的单位巿值，较年初定价时下跌不少，笔者估计今期居屋折扣应是6折至65折左右，买家在签署买卖协议时，可在文件上查阅单位当时估值及计算补价折扣率的公式。
市况不济反利家庭客上车
由于补价折扣率低了（「折让」少了），将来补地价的比率减少，便相应「补少点地价」，买家不用担心受年初定价至今楼价下跌而买贵楼。当然如果拣楼后楼价继续下跌，买家仍会有帐面损失。近年房委会把一手居屋的禁售期愈拉愈长，现时买家于3年后才可在未补地价下，自行议价卖给「绿表客」，10年后才能在补地价后，于自由巿场中出售给任何人。站在投资角度，购买新居屋就变成一项相当长线的投资。
有些人会担心，居屋首期特低，绿表客可做9成半按揭，白表客可做9成按揭，当楼价下跌时，岂不是很容易变成负资产？一般人害怕负资产，最担心的主要是被银行「Call Loan」，即时要求业主补回差价。
未补地价居屋与私楼最大不同之处是，由于有政府担保，银行并不担心收不回成本，鲜有听闻未补地价居屋纯綷因物业成为负资产，而被Call Loan的情况。当然如果业主断供按揭，银行就肯定会进行追讨绝不手软。
根据最新售楼说明书，东涌裕雅苑预计关键日期是2022年12月31日，裕雅苑买家应于拣楼后尽快向银行申请按揭。由今期居屋开始，将有银行提供银行同业拆息计划（H Plan），不过近月最优惠利率调升，部份银行对于最优惠利率计划（P Plan）与H Plan 所批出的按揭息率与锁息上限有所差异，现金回赠差异更大，买家需要考虑的因素就更多了。
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今期居屋的全新单位有8926个，属历年之冠。当中有约29%单位位处巿区；约79%单位可步行往港铁站；一房、两房及三房单位数目分别有40.1%、22.1%及8.7%，有房单位比例算高，整体来说属近年最多高质单位数目的一次。
要特别留意的是，年初至今楼价波动颇大，今期居屋已在年初定价，定价时换算的补价折扣率是49%，惯用叫法即是「51折」。居屋售价一般不会因巿况作出调整，但评估巿值会在售出时按最新资讯评定。近月楼价下滑，买家在拣楼当日的单位巿值，较年初定价时下跌不少，笔者估计今期居屋折扣应是6折至65折左右，买家在签署买卖协议时，可在文件上查阅单位当时估值及计算补价折扣率的公式。
市况不济反利家庭客上车
由于补价折扣率低了（「折让」少了），将来补地价的比率减少，便相应「补少点地价」，买家不用担心受年初定价至今楼价下跌而买贵楼。当然如果拣楼后楼价继续下跌，买家仍会有帐面损失。近年房委会把一手居屋的禁售期愈拉愈长，现时买家于3年后才可在未补地价下，自行议价卖给「绿表客」，10年后才能在补地价后，于自由巿场中出售给任何人。站在投资角度，购买新居屋就变成一项相当长线的投资。
有些人会担心，居屋首期特低，绿表客可做9成半按揭，白表客可做9成按揭，当楼价下跌时，岂不是很容易变成负资产？一般人害怕负资产，最担心的主要是被银行「Call Loan」，即时要求业主补回差价。
未补地价居屋与私楼最大不同之处是，由于有政府担保，银行并不担心收不回成本，鲜有听闻未补地价居屋纯綷因物业成为负资产，而被Call Loan的情况。当然如果业主断供按揭，银行就肯定会进行追讨绝不手软。
根据最新售楼说明书，东涌裕雅苑预计关键日期是2022年12月31日，裕雅苑买家应于拣楼后尽快向银行申请按揭。由今期居屋开始，将有银行提供银行同业拆息计划（H Plan），不过近月最优惠利率调升，部份银行对于最优惠利率计划（P Plan）与H Plan 所批出的按揭息率与锁息上限有所差异，现金回赠差异更大，买家需要考虑的因素就更多了。
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