廖嘉豪 - 楼市跌势或持续至明年初｜花旗看天下
地产代理数据显示，今年首9个月本港一手住宅成交涉及8968个单位，按年跌3成，总成交金额约989亿元，按年跌4成半；二手成交25383宗，成交金额约2263亿元，两者均按年跌约4成。楼市交投下跌或主要归咎于首季第五波疫情爆发时政府收紧保持社交距离措施、新盘供应充足，而且踏入加息周期拖累置业人士入市信心。
今年截至10月2日，反映二手住宅楼价的指数累积调整逾8%，较去年8月高位，甚至累跌逾一成。当中，中小型单位楼价较高位调整逾一成一，大单位跌幅暂时相对较小，较去年高位低出约7%。市场预期利率上升步伐或更进取，加上股市疲弱，第三季住宅楼价跌势转急。花旗相信，香港楼价调整期只是处于中期附近，仍有机会进一步走低。
花旗预测美国联储局11月或再加息0.75厘，12月或再加0.5厘，明年2月或再加0.25厘。香港银行亦开始跟随调高最优惠利率，加息对楼市用家及投资者造成直接负面影响，再配合其他不利因素，例如新盘供应增加，完全恢复正常通关时间未明朗，楼价在今年第四季及明年第一季跌势或加剧，直至明年第二季可能进一步调整一成，即是较2021年8月高位累积调整约两成。
加息有损置业者购买力
随著联储局今年5月开始加息，本港一个月期银行同业拆息亦向上。目前大部份香港按揭贷款定价为H+1.3%，封顶息率为P-2.25%，由于一个月期银行同业拆息加1.3厘已经超过3厘，按揭贷款应该普遍转为根据最优惠利率定价。如果联储局进一步加息再带动香港最优惠利率向上，将直接损害目前供楼人士的负担能力及潜在置业人士的购买力。另一方面，香港人工资增长缓慢，整体住宅租金增长跑输楼价，即使楼价自去年高位以来已经出现温和调整，住宅租务回报率仍接近历史低位2.1%，与目前实际按息达2.725%比较，低出60个基点，意味租金收益或未能弥补供楼利息成本，整体住宅投资需求或转弱。过往租金走势跟随楼价方向，假设楼价一如花旗预期累积较高位跌两成，住宅租金直至明年第二季亦有机会再跌当半成至一成。
地产发展商股份今季可能再陷入困境，新盘销情转淡或加大部份地产股沽压，尤其是一些负债较高的发展商，面对最优惠利率上升，股价下跌风险较大，转捩点或有待市场开始预期，政府可能在下季起放宽部份楼市辣招。不过，选择地产股，笔者仍倾向市值大，负债低，而且派息前景稳定的股份，或较能吸引基金资金流入，相对较具抗跌力。
花旗银行投资策略及环球财富策划部主管
廖嘉豪
