郑伟舜 - 放宽预售款利内房发展｜环球楼市观望
郑伟舜
2022-05-30 00:00 HKT
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今年南京、成都、海口等28省市适度放宽预售资金监管。在政治局会议后，预售资金监管政策松绑频率明显加快。未来许多城市或将跟随放宽预售资金监管，如预售资金从过度监管到适度监管，及在银根放松的情况下，未来内房可望重拾升轨。
4月29日，政治局会议后强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。在此之前，仅南京、烟台、绵阳等5城市放宽预售资金监管；而在此之后，已有成都、海口、长春等21省市放松预售资金监管。尤其是内地三四线城市，政策松绑城市数量由4城大幅扩容至18城，其中不乏徐州、中山、洛阳等强三线城市。
综上所述，在保证专案交付的大前提下，28省市放松预售资金监管，核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金的流动性，优质房企将更为受益。其一，严格落实保交楼，预售资金监管将趋于规范化。首先需要强调的是，政策底线仍是保交楼，保证在建专案都能按期交付，以便于逐渐恢复市场信心；其二，两类城市或将跟进放松预售资金监管，提高预售资金使用效率。基于防范化解企业风险考量，在划定保交楼政策底线之后，以下两类城市有望跟进放松预售资金监管，并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等，以便提高预售资金使用效率。
第一类是预售资金监管过度严苛的城市，涉及青岛、石家庄、泉州等。例如石家庄，工程建设层数过半仅能提取25%的重点监管资金，即便主体结构封顶，重点监管资金累计提取比例也仅能达到50%，反观其他城市普遍能达到60%乃至70%以上；第二类是专案交付风险整体可控的城市，涉及苏州、厦门、无锡等。例如苏州，截至2021年末，约有26个专案已售未交付，但未出现专案停工、烂尾等问题；其三，为区分专案风险与企业集团风险，帮助企业经营尽早回归正轨。对于不同信用评级的企业，要实行差异化管控，并要区分专案风险与企业集团风险，优质房企、优质专案完全可以进一步放宽预售资金监管。
环球楼市评论人
郑伟舜
4月29日，政治局会议后强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。在此之前，仅南京、烟台、绵阳等5城市放宽预售资金监管；而在此之后，已有成都、海口、长春等21省市放松预售资金监管。尤其是内地三四线城市，政策松绑城市数量由4城大幅扩容至18城，其中不乏徐州、中山、洛阳等强三线城市。
综上所述，在保证专案交付的大前提下，28省市放松预售资金监管，核心目标在于提高预售资金使用效率，进而提升房企资金的流动性，优质房企将更为受益。其一，严格落实保交楼，预售资金监管将趋于规范化。首先需要强调的是，政策底线仍是保交楼，保证在建专案都能按期交付，以便于逐渐恢复市场信心；其二，两类城市或将跟进放松预售资金监管，提高预售资金使用效率。基于防范化解企业风险考量，在划定保交楼政策底线之后，以下两类城市有望跟进放松预售资金监管，并优先用于支付工程费用、偿还开发贷等，以便提高预售资金使用效率。
第一类是预售资金监管过度严苛的城市，涉及青岛、石家庄、泉州等。例如石家庄，工程建设层数过半仅能提取25%的重点监管资金，即便主体结构封顶，重点监管资金累计提取比例也仅能达到50%，反观其他城市普遍能达到60%乃至70%以上；第二类是专案交付风险整体可控的城市，涉及苏州、厦门、无锡等。例如苏州，截至2021年末，约有26个专案已售未交付，但未出现专案停工、烂尾等问题；其三，为区分专案风险与企业集团风险，帮助企业经营尽早回归正轨。对于不同信用评级的企业，要实行差异化管控，并要区分专案风险与企业集团风险，优质房企、优质专案完全可以进一步放宽预售资金监管。
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