花旗看天下——内房料明年下半年见曙光
陈正荦
2021-12-21 00:00 HKT
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年初至上月底内房股累跌20%，个别公司债务危机，尤其是下半年涉嫌违约事件，触发市场忧虑蔓延；银行限制房地产相关例如按揭及建筑工程贷款，亦拖累流动性收紧，内房商在离岸市场再融资业务困境持续；自8月以来，物业销售额按年跌三至四成，资金回笼减慢进一步增加流动性压力；加上房产税等政策带来不确定性，一系列因素均打击内房股表现。
房地产融资环境见改善
我们预计销售压力未除，流动性偏紧，加上投资者仍然担心或再出现信贷危机，直至明年首季，内房股或继续波动，但2022年市场或开始重整预期，有机会支持行业估值由极端水平回升。首先是政策倾向在高级领导人层面渐趋清晰，中共中央政治局会议及为明年经济政策定调的中央经济工作会议，强调促进房地产业良性循环和健康发展，外界解读为政策略为转向稳定，最高指令或需三至六个月时间转化为措施。再者，房地产融资环境亦见改善，昨日人行调低一年期贷款市场报价利率，是20个月来首次，其实自十月开始内地按揭利率已经回落，而且离岸美元债还款高峰期或于明年一月过去，之后市场疑虑或缓和。
至于物业销售方面，当房产税细节公布后，原本持观望态度的买家或转趋积极，当然楼市的投资需求或需要半年时间才恢复。
内房股明年市盈率4.5倍，较每股资产净值折让61%，股息率达7.9厘，当市场对每股盈利预测及派息预测趋稳，目前极端估值估计不会持续太长时间。整体上，我们预计明年上半年内房股行业估值仍将于区间波动。如人民币汇价及疫苗等因素带动宏观前景逐步明朗，行业平均市盈率可能会从3至4倍的低位恢复至5至7倍。选股方面仍然要审慎，资产负债表状况较安全及增长前景较佳的公司，始终较有优势。
花旗银行财富管理业务高级投资策略师
陈正荦
房地产融资环境见改善
我们预计销售压力未除，流动性偏紧，加上投资者仍然担心或再出现信贷危机，直至明年首季，内房股或继续波动，但2022年市场或开始重整预期，有机会支持行业估值由极端水平回升。首先是政策倾向在高级领导人层面渐趋清晰，中共中央政治局会议及为明年经济政策定调的中央经济工作会议，强调促进房地产业良性循环和健康发展，外界解读为政策略为转向稳定，最高指令或需三至六个月时间转化为措施。再者，房地产融资环境亦见改善，昨日人行调低一年期贷款市场报价利率，是20个月来首次，其实自十月开始内地按揭利率已经回落，而且离岸美元债还款高峰期或于明年一月过去，之后市场疑虑或缓和。
至于物业销售方面，当房产税细节公布后，原本持观望态度的买家或转趋积极，当然楼市的投资需求或需要半年时间才恢复。
内房股明年市盈率4.5倍，较每股资产净值折让61%，股息率达7.9厘，当市场对每股盈利预测及派息预测趋稳，目前极端估值估计不会持续太长时间。整体上，我们预计明年上半年内房股行业估值仍将于区间波动。如人民币汇价及疫苗等因素带动宏观前景逐步明朗，行业平均市盈率可能会从3至4倍的低位恢复至5至7倍。选股方面仍然要审慎，资产负债表状况较安全及增长前景较佳的公司，始终较有优势。
花旗银行财富管理业务高级投资策略师
陈正荦
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